傳統(tǒng)租賃的做法淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，幾乎和人類(lèi)的文明發(fā)展并存，約4000年的歷史。當(dāng)時(shí)隨著農(nóng)業(yè)技術(shù)的提高，因發(fā)展不平衡，一部分人掌握的生產(chǎn)資料富余，另一部分人卻不足。由于農(nóng)業(yè)的季節(jié)性特征，生產(chǎn)資料短期相互之間調(diào)配余缺解決了不平衡的問(wèn)題。貨幣的出現(xiàn)，有償調(diào)配生產(chǎn)資料的使用權(quán)，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。這種經(jīng)濟(jì)模式就是租賃的原始雛形，后來(lái)發(fā)展到土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)租賃。
    人類(lèi)進(jìn)入工業(yè)化時(shí)代，租賃方式又引入工業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域。特點(diǎn)是：出租人向承租人提供使用租賃物件的服務(wù)，不向承租人轉(zhuǎn)移租賃物件所有權(quán)。一個(gè)合同兩個(gè)當(dāng)事人就可以完成全部交易；租賃物件由出租人選購(gòu)，承租人根據(jù)自己的需要，選擇出租人已有的租賃物件；出租人按租賃物件的使用時(shí)間和提供的服務(wù)為基礎(chǔ)，計(jì)算應(yīng)收租金；出租人負(fù)責(zé)物件的維修與保養(yǎng)。以后后發(fā)展到公共設(shè)施的租賃，分支出賓館、餐飲、旅游、交通運(yùn)輸?shù)阮I(lǐng)域脫離了租賃行業(yè)。
    現(xiàn)代租賃的做法起源于二十世紀(jì)中葉。二戰(zhàn)以后，停止戰(zhàn)爭(zhēng)消耗，美國(guó)工業(yè)化生產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)剩，生產(chǎn)廠商為了推銷(xiāo)自己生產(chǎn)的設(shè)備，開(kāi)始為用戶提供金融服務(wù)，即：以分期付款、寄售、賒銷(xiāo)等方式銷(xiāo)售自己的設(shè)備。由于所有權(quán)和使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，資金回收的風(fēng)險(xiǎn)比較大。于是有人開(kāi)始借用傳統(tǒng)租賃的做法，將銷(xiāo)售的物件所有權(quán)保留在銷(xiāo)售方，購(gòu)買(mǎi)人只享有使用權(quán)，直到出租人融通的資金全部以租金的方式收回后，才將所有權(quán)以象征性的價(jià)格轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)人。這種方式被稱為“融資租賃”，1952年美國(guó)成立了世界第一家融資租賃公司，開(kāi)創(chuàng)了現(xiàn)代租賃的先河。目前已經(jīng)有八十多個(gè)國(guó)家開(kāi)展了融資租賃業(yè)務(wù)。
    從全球的統(tǒng)計(jì)數(shù)字看融資租賃額從1978年至1997年是逐年遞增（1997年除外）。平均起來(lái)世界上設(shè)備銷(xiāo)售20%通過(guò)融資租賃來(lái)完成的。從交易量上看，歐亞歷史交易量較大，這主要是新興力量的發(fā)展帶動(dòng)的（如：德國(guó)、日本、韓國(guó)）。從融資租賃在設(shè)備購(gòu)買(mǎi)的市場(chǎng)滲透率上看，美國(guó)的市場(chǎng)滲透率30%，德國(guó)的市場(chǎng)滲透率18%，日本的市場(chǎng)滲透率8%，中國(guó)沒(méi)有數(shù)據(jù)，估計(jì)1~2%左右。從英國(guó)的市場(chǎng)滲透率和經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)上看，融資租賃業(yè)務(wù)方面是下降的。主要原因是稅收立法發(fā)生變化，這說(shuō)明租賃和稅收的關(guān)系非常緊密。政府的稅收政策，直接影響融資租賃的興衰。另一個(gè)角度說(shuō)明稅收是融資租賃的支柱之一。
    盡管各國(guó)的國(guó)情不同，但市場(chǎng)的規(guī)律都是一樣。演變和發(fā)展都是經(jīng)過(guò)如下過(guò)程：不存在——誕生——新興——調(diào)整——發(fā)展——再調(diào)整——成熟，其實(shí)所有的行業(yè)都是要經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程。中國(guó)81年才開(kāi)始誕生的，以后進(jìn)入新興期，融資租賃業(yè)大發(fā)展，進(jìn)入九十年代因經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，開(kāi)始出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，這時(shí)租賃業(yè)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期。進(jìn)入二十一世紀(jì)，經(jīng)過(guò)增資擴(kuò)股、資產(chǎn)重組和改制的調(diào)整過(guò)程后，一些融資租賃公司或經(jīng)營(yíng)融資租賃的業(yè)務(wù)部門(mén)逐步退出市場(chǎng)。新生的租賃公司開(kāi)始在新理論、新概念、新環(huán)境下進(jìn)入新一輪的發(fā)展時(shí)期。
按照美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)， 融資租賃發(fā)展周期的六個(gè)階段：
    出租服務(wù)——即：傳統(tǒng)租賃，具有4000的歷史，它有三個(gè)特點(diǎn)：通常期限比較短（不動(dòng)產(chǎn)租賃除外），一般租期不超過(guò)一年；出租人提供全面服務(wù)，負(fù)責(zé)對(duì)租賃物件的維修保養(yǎng)和對(duì)承租人的使用培訓(xùn)等；租賃期滿時(shí)承租人必須歸還租賃資產(chǎn)；承租人對(duì)租賃物件只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。在中國(guó)由于對(duì)融資租賃宣傳的不夠，人們對(duì)租賃的認(rèn)識(shí)比較模糊，因此在制定政策、法律裁決和稅收政策上往往將傳統(tǒng)租賃的租借服務(wù)和金融性租賃的融資服務(wù)混淆起來(lái)。
    簡(jiǎn)單融資租賃服務(wù)——這個(gè)階段的租賃有五個(gè)特點(diǎn)：承租人有意向承租自己選定的租賃物件；出租人有意向?yàn)槌凶馊诉x定的租賃物件提供金融服務(wù)；簽定的相關(guān)融資租賃合同不可取消；出租人承擔(dān)全額付款購(gòu)買(mǎi)租賃物件的責(zé)任；承租人承擔(dān)全額支付租金的責(zé)任；期限結(jié)束后以象征性價(jià)格將設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)賣(mài)給承租人；每期租金一般是等額付款；不含任何服務(wù)的提供租賃物件。
    創(chuàng)造性的融資租賃服務(wù)——為了適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷的創(chuàng)造新的租賃服務(wù)方式。租賃的方式開(kāi)始發(fā)生變化衍生出杠桿租賃、返還式租賃、融資轉(zhuǎn)租賃、合成租賃、風(fēng)險(xiǎn)租賃、結(jié)構(gòu)式參與租賃等概念性租賃模式，融資租賃業(yè)進(jìn)入新的增長(zhǎng)時(shí)期。
    經(jīng)營(yíng)性租賃——是融資租賃發(fā)展的一個(gè)高級(jí)階段，它的出現(xiàn)主要是受承租人需求的影響，出租人適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而產(chǎn)生的。它的運(yùn)做方式許多地方和傳統(tǒng)租賃類(lèi)似，但是有本質(zhì)的區(qū)別，它仍然是金融服務(wù)。這個(gè)階段社會(huì)上已經(jīng)有成熟的二級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)已經(jīng)有具體的融資租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則界定融資租賃的概念。經(jīng)營(yíng)性租賃由出租人提取折舊，相對(duì)于傳統(tǒng)租賃，經(jīng)營(yíng)性租賃一般提供全面服務(wù)，包括設(shè)備的維修和保養(yǎng)（不是絕對(duì)必須的）；期限結(jié)束后的結(jié)果可以非全額付款，因此有多項(xiàng)選擇；資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)由出租人來(lái)承擔(dān)；這時(shí)的承租人越來(lái)越老練。
    新租賃產(chǎn)品——租賃已經(jīng)渡過(guò)創(chuàng)新階段，產(chǎn)生了許多運(yùn)作模式。但是這些模式僅限于對(duì)企業(yè)的量體裁衣，每個(gè)項(xiàng)目都在搞研發(fā)，不能形成規(guī)模。租賃服務(wù)還停留在概念化設(shè)計(jì)中。為了擴(kuò)大租賃市場(chǎng)份額，使租賃服務(wù)作為產(chǎn)品規(guī)�；a(chǎn)，此時(shí)租賃服務(wù)不再是一些概念性的東西，而是針對(duì)某個(gè)行業(yè)具體化的服務(wù)產(chǎn)品，如：飛機(jī)租賃、電信租賃、工程機(jī)械設(shè)備租賃……等。因?yàn)榻灰滓?guī)范化，通用化，使得租賃在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的滲透率迅速發(fā)展，租賃公司之間的競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈。
     成熟——這個(gè)階段會(huì)出現(xiàn)租賃公司并購(gòu)，重整組合。結(jié)果使強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者淘汰；但租賃對(duì)市場(chǎng)的滲透率不會(huì)有太大變化，也就是說(shuō)在市場(chǎng)總的份額一定的情況下，公司之間產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)；結(jié)果是租賃公司的利潤(rùn)進(jìn)一步盈利率下降；租賃公司經(jīng)營(yíng)關(guān)注點(diǎn)不再是什么風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，政策問(wèn)題，而是要強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)增值的重要性；最終與其他行業(yè)形成聯(lián)盟關(guān)系。
    這是根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出租賃發(fā)展經(jīng)過(guò)的六個(gè)階段。由于各國(guó)的情況不同，發(fā)展基礎(chǔ)和環(huán)境不平衡，有可能出現(xiàn)幾個(gè)階段同時(shí)并存的現(xiàn)象。如中國(guó)現(xiàn)在既有傳統(tǒng)租賃，又有簡(jiǎn)單融資租賃。還發(fā)展了回租、融資轉(zhuǎn)租賃、杠桿租賃和委托租賃等。甚至出現(xiàn)參與式結(jié)構(gòu)性租賃等以推銷(xiāo)為主要特點(diǎn)的融資租賃。同時(shí)還出現(xiàn)資產(chǎn)重組，合并等現(xiàn)象。但這并不能說(shuō)中國(guó)的融資租賃已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，租賃業(yè)還是要經(jīng)過(guò)時(shí)間的磨練和政策的調(diào)整，按照自己的發(fā)展規(guī)律逐步由幼稚到成熟。目前中國(guó)公認(rèn)的發(fā)展階段有三步：傳統(tǒng)原始租賃——簡(jiǎn)單融資性租賃——?jiǎng)?chuàng)新租賃。至于未來(lái)怎樣，由于有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，不一定完全按照美國(guó)租賃的發(fā)展規(guī)律發(fā)展。
     服務(wù)對(duì)企業(yè)使用設(shè)備的滲透:
    企業(yè)使用機(jī)械設(shè)備一般有以下幾種形式：現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)——貸款購(gòu)買(mǎi)——融資租賃——經(jīng)營(yíng)性租賃——傳統(tǒng)的出租——服務(wù)�，F(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)自主性最大，而服務(wù)對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)自主性最小。