一、房地產(chǎn)融資租賃問題的提起
 
  租賃業(yè)在我國的發(fā)展正在提速。據(jù)《2008-2009年中國融資租賃行業(yè)研究報告》介紹：截至2008年底，商務(wù)部已累計批準(zhǔn)外商投資租賃公司80多家，批準(zhǔn)內(nèi)資試點(diǎn)租賃公司37家；各類融資租賃企業(yè)注冊資本超過300億元人民幣，可承載的資產(chǎn)管理規(guī)�？蛇_(dá)3000億元以上。預(yù)計2009年，中國的租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)仍能保持20%左右的增長速度。中國融資租賃市場滲透率不超過3%，而世
界融資租賃市場滲透率已接近17%，發(fā)達(dá)國家一般在10%-30%之間。在租賃業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國、英國等西方國家，融資租賃業(yè)年平均增長率達(dá)３０％，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。
 
  隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立和完善，融資租賃在我國也將成為貸款、證券之后第三個重要的資本市場籌資方式。隨著融資租賃被越來越多的產(chǎn)業(yè)認(rèn)識，特別是其所有權(quán)和使用權(quán)獨(dú)特的分離方式，對于商品的銷售有積極的促進(jìn)因素，因此房地產(chǎn)領(lǐng)域開始有很多人關(guān)注和使用這個手段。中國的融資租賃市場還有很大的發(fā)展前景。
 
  如今的中國，是一個資本稱雄的時代，資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)離開了金融更是沒活路。在行業(yè)周期和宏觀調(diào)控的雙重作用下，中國房地產(chǎn)業(yè)正步入轉(zhuǎn)型期，如何既能剜掉肌體上的病灶，又避免行業(yè)元?dú)獯髠�，�?shí)在是一個頗有難度的大課題。隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，對其進(jìn)行規(guī)范、制約和指引的法律制度也在不斷的發(fā)展和完善。融資租賃作為一種有“朝陽產(chǎn)業(yè)”之稱的新型租賃形式和融資方式，已被越來越多地運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)中，這是因?yàn)槠渚哂心軌蚪鉀Q資金融通，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，解決因購房引起的社會矛盾等多種優(yōu)勢。
 
  房地產(chǎn)融資租賃是啟動房地產(chǎn)市場刺激內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長的一項(xiàng)有效舉措，它對于解決我國商品房銷售，改善人民生活條件，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有很大的促進(jìn)作用。雖然目前此種方式運(yùn)用不是很普遍，但隨著人們觀念的不斷轉(zhuǎn)變及房地產(chǎn)市場的逐步完善，它必將得到極大地推廣。
 
  當(dāng)前我國居民儲蓄存款多，民間資本充裕，但投資渠道不多且風(fēng)險大，這為房地產(chǎn)融資租賃方式提供了空間。但是目前我國涉及房地產(chǎn)融資租賃的有關(guān)法律還十分缺乏，或者說尚有一定的法律適用混亂，使房地產(chǎn)融資租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益無法得到及時有效的保護(hù)，也給我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的負(fù)面影響。
 
  本文初步分析房地產(chǎn)融資租賃的幾個問題，請領(lǐng)導(dǎo)和同行們指點(diǎn)，以便形成正式的可行性分析報告
 
  二、房地產(chǎn)融資租賃的概念及其優(yōu)勢
 
  要了解房地產(chǎn)融資租賃首先要了解什么是融資租賃。簡而言之，融資租賃就是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物后提供給承租人使用，由承租人向出賣人支付租金的交易方式。而房地產(chǎn)融資租賃就是租賃物為房地產(chǎn)的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區(qū)別：
 
  1.租賃物
 
  一般的融資租賃的標(biāo)的物即租賃物是以各類設(shè)備為主，或者是飛機(jī)、船舶等大型運(yùn)輸工具。而房地產(chǎn)融資租賃的標(biāo)的物則是房屋即不動產(chǎn)，不同于傳統(tǒng)的融資租賃的標(biāo)的物。傳統(tǒng)的融資租賃的標(biāo)的物本身的價值是逐步遞減的，房屋的價值一般會出現(xiàn)增加的情況，有時更會有較大的波動。
 
  2.所有權(quán)的轉(zhuǎn)移
 
  一般的融資租賃的租賃期屆滿后，租賃物的所有權(quán)可轉(zhuǎn)移給承租人，也可能不轉(zhuǎn)移，仍屬出租人所有。但是在房地產(chǎn)融資租賃中，房屋的所有權(quán)一般在租賃期屆滿后，都轉(zhuǎn)移給承租人。所以，房地產(chǎn)融資租賃，即是把房地產(chǎn)商品作為融資租賃的標(biāo)的物，房地產(chǎn)商品的需求者作為承租方向出租方（從事房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的公司）融資租入房地產(chǎn)商品的一種租賃方式。
 
  近幾年全國房價快速增長的趨勢一直未能明顯抑制。自2006年第二季度以來，全國房價呈現(xiàn)加快上揚(yáng)態(tài)勢。這導(dǎo)致越來越多的人買不起房子。但中國人又不習(xí)慣長期租房住，因此“先租后買”的住宅融資租賃市場前景看好。房地產(chǎn)融資租賃，即就是把房地產(chǎn)商品作為融資租賃標(biāo)的物的，就是房地產(chǎn)商品的需求者作為承租方向出租方（從事房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的公司）融資租入房地產(chǎn)商品的一種租賃方式。實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)融資租賃可以視為承租方因無力即期支付該項(xiàng)房地產(chǎn)的款項(xiàng)而以該項(xiàng)房地產(chǎn)本身作為信貸抵押而向出租方融資租賃公司融通資金的方式。當(dāng)租賃期滿時，房地產(chǎn)融資租賃公司把所出租的房地產(chǎn)商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方，承租方將房地產(chǎn)商品全部價款所有款項(xiàng)同時付清。
 
  房地產(chǎn)融資租賃的優(yōu)勢有：
 
  第一、拓寬了房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個經(jīng)營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會投資，改變房地產(chǎn)主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進(jìn)入中國金融市場以前，房地產(chǎn)融資租賃也為外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場提供了平臺。
 
  第二、降低房屋消費(fèi)門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費(fèi)。傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實(shí)現(xiàn)了“零首付”，大大降低了房屋消費(fèi)的門檻，可以培育有效需求，使占大多數(shù)無支付能力的家庭購房愿望變成現(xiàn)實(shí)。由于實(shí)行先租后買，可以將租入房地產(chǎn)視為“準(zhǔn)己產(chǎn)”，使住戶有了歸屬感，可以放心做裝飾投入，提高居住質(zhì)量，是一種永久性消費(fèi)，分期式投入。有利于和諧社會建設(shè)。
 
  第三、租約靈活。傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每個承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價格。
 
  第四、促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對承租人來說是一種金融服務(wù)，對房地產(chǎn)銷售方來說，租賃公司是一種營銷載體，融資租賃是一種營銷方式。房屋消費(fèi)的門檻降低，擴(kuò)大了客戶的購買力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。
 
  第五，運(yùn)營風(fēng)險較小。對出租人而言，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險。出租人通過收取租金獲得穩(wěn)定的收益，租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營風(fēng)險。對開發(fā)商而言，通過融資租賃可以按期獲得穩(wěn)定的高租金收入，不存在出售經(jīng)營不成功、樓盤空置而出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險。
 
  第六，促進(jìn)房地產(chǎn)質(zhì)量提升。房地產(chǎn)融資租賃是先租后買，并不是“一錘子”買賣，所以，客觀上迫使開發(fā)商保證房地產(chǎn)商品的質(zhì)量，避免了配套設(shè)施滯后和供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施未完善或質(zhì)量低劣的情況出現(xiàn)。
 
  三、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢為融資租賃業(yè)創(chuàng)造機(jī)遇
 
  經(jīng)過近幾年持續(xù)的宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開始慢慢轉(zhuǎn)型，同時也為房地產(chǎn)融資租賃業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇。概括起來，大致有三個方面：
 
  第一，近幾年全國房價快速增長的趨勢一直未能明顯抑制，全國房價呈現(xiàn)加快上揚(yáng)態(tài)勢。這導(dǎo)致越來越多的人買不起房子，但中國人又不習(xí)慣長期租房住，因此“先租后買”的住宅融資租賃市場前景看好。
 
  第二，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的一個重點(diǎn)是住房保障，國務(wù)院文件明確界定了住房保障的群體是低收入家庭。以前還有資格享受經(jīng)濟(jì)適用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔離出去，而中等偏下收入家庭是無法承受商品住宅價格的，通過融資租賃可以為其提供合適的“準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)”住宅。
 
  第三，我國金融體系，包括房地產(chǎn)金融體系不健全，房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)達(dá)國家那么豐富，這也是我國今后必然盡快補(bǔ)足的短板，而房地產(chǎn)融資租賃就是一個很好的金融工具，有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。
 
   中央政府已經(jīng)對房地產(chǎn)展開了新一輪全面而嚴(yán)厲的調(diào)控，不但已經(jīng)是使用了稅收、土地、金融等政策調(diào)控手段，而且，調(diào)控具有很明確的針對性、目的性，就是嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)購房炒房，打擊開發(fā)商囤地閑地，遏止房價上漲。而且，在2010年，不排除開征物業(yè)稅和提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的自有資本金比例的可能。新一輪調(diào)控下，房地產(chǎn)重回調(diào)整通道將成必然。2010年伊始，監(jiān)管層收縮貨幣流動性的政策頻發(fā)。銀監(jiān)會更在今年的工作會議上特別提到會高度關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化。已經(jīng)嗅到銀行信貸可能對地產(chǎn)行業(yè)收緊氣息的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商們又重拾起與信托合作的友好關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計，僅在1月4日和1月5日兩天，就有包括新華信托、外貿(mào)信托、中融信托、天津信托、中投信托等信托公司的五個房地產(chǎn)信托集中發(fā)行。在1月首周交易日，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就超過10款，占了信托產(chǎn)品發(fā)行總量的1/3以上。而隨后一周發(fā)行的10款信托產(chǎn)品中，6款是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
 
  2010年注定是資本市場的突破年，繼融資融券、股指期貨獲批后，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)也呼之欲出，有望成為今年資本市場又一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新成果。2010年01月19日《中國新聞網(wǎng)》透露，上海的權(quán)益型REITs方案正在積極研究制定中，預(yù)計初步方案將在今年下半年成形，且權(quán)益型REITs的交易地點(diǎn)已基本確定為上海證券交易所。目前權(quán)益類REITs還需突破稅收、法律等障礙。比如，稅收方面，由于權(quán)益型REITs為公司型，房地產(chǎn)公司必須將旗下地產(chǎn)賣給REITs，其中涉及地產(chǎn)標(biāo)的溢價，需要繳納大量稅收。上海REITs方案中兩個獨(dú)立的REITs產(chǎn)品正在并行研究，注入資產(chǎn)均為商業(yè)地產(chǎn)資源，一個是張江集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)資源，另一個是位于浦西的一家商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。
 
  對于日前國辦通知中提出的要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度的政策，這一政策對中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，但是從證監(jiān)會和國土部的相關(guān)政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金問題，融資的重?fù)?dān)又將落在REITs身上。
 
  這幾年上海、北京的物業(yè)價格不斷上升，相反租金水平卻在下降。在這種情況下，租金回報率如果完全按照市場化來操作，是滿足不了REITs投資人要求的。特別在未試點(diǎn)REITs的大部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢為融資租賃業(yè)創(chuàng)造機(jī)遇。
 
  推出房地產(chǎn)融資租賃的最好的時機(jī)應(yīng)該是房地產(chǎn)市場低迷時期，到時候，由于資金周轉(zhuǎn)問題，地產(chǎn)商會更愿意將不適合分割出售的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，整體出售。
 
  四、房地產(chǎn)融資租賃的融資成本
 
  辦理銀行抵押貸款一般為6－7折，也就是說，要融資6億元的話，必須拿出價值9億元的房產(chǎn)，且有時候中介的收費(fèi)相當(dāng)高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資總成本（銀行＋中介的費(fèi)用）并不低。而作為一種中、長期的融資方式的金融租賃，一般則是按房產(chǎn)價值的7－8折計算，融資6億元只需8億元的房產(chǎn)；融資租賃公司收取2－5％的融資租賃費(fèi)用，根據(jù)不同項(xiàng)目最低僅收1－2％；加上銀行約6％的融資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的融資成本并不算高。開發(fā)企業(yè)的交易契稅，按照不同地方的政策可以優(yōu)惠或減免。這樣看來，運(yùn)用融資租賃公司的融資平臺，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是大有可為的。所謂的優(yōu)惠實(shí)際上是延遲納稅，一旦融資租賃公司支持的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展起來，其增加的稅源要遠(yuǎn)大于優(yōu)惠稅收部分。這個經(jīng)驗(yàn)已被發(fā)達(dá)國家普遍應(yīng)用。在加入WTO后，按照現(xiàn)有稅制，還無法與國際接軌。這方面，我國目前現(xiàn)行的法律法規(guī)還不是很健全。因此，引導(dǎo)整個社會在租賃方面投資是我國目前解決民間投資的一個途徑。
 
  五、房地產(chǎn)融資租賃的政策性風(fēng)險
 
  按照即將出臺的《融資租賃法》，融資租賃只適用于動產(chǎn)租賃。目前我國法院也是這樣掌握的。關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（四）第九條規(guī)定：以不動產(chǎn)為租賃物的融資租賃合同無效，但租賃物成為土地的附著物或已經(jīng)嵌入土地內(nèi)不在此限。盡管這個解釋尚未出臺，但在司法實(shí)踐中已經(jīng)這樣執(zhí)行。原因是：融資租賃的政策是給設(shè)備制造領(lǐng)域的。設(shè)備生產(chǎn)能創(chuàng)造價值，房地產(chǎn)是消費(fèi)品，在使用中不能給社會創(chuàng)造價值；設(shè)備是不斷貶值的產(chǎn)品，房地產(chǎn)是價格在不斷變化的產(chǎn)品，主流趨向是升值的。因此不能享受融資租賃的政策待遇，不受《合同法》保護(hù)�！督鹑谧赓U公司管理辦法》中規(guī)定租賃物件的范圍是固定資產(chǎn)。金融租賃公司做這個項(xiàng)目或許還有規(guī)可尋，但在司法上是否能得到保護(hù)就很難說了。
 
  房地產(chǎn)租賃首先要看清租賃物件的所有權(quán)是否具有法律效力，對于不屬于自己產(chǎn)權(quán)的的物件，是沒有資格用來做融資租賃的。融資租賃是兩個合同三方當(dāng)事人。采購合同決定了產(chǎn)權(quán)的歸屬。

  用在房地產(chǎn)上面的融資租賃有兩個目的：一是新房的信用銷售，二是已有房的回租，可能還有第三個目的就是財務(wù)處理。如果《中華人民共和國物權(quán)法》出臺后，可以用使用權(quán)、用益權(quán)來解決地產(chǎn)租賃的問題。
 
   房產(chǎn)因?yàn)榫哂锌山灰椎漠a(chǎn)權(quán)，因此做租賃物件目前還沒有什么法律限制。房產(chǎn)（廠房、商用樓）本身不能直接產(chǎn)生有交換價值物品的產(chǎn)值，有些還是消費(fèi)品（住宅）。盡管有折舊資源，并屬于固定資產(chǎn)，但由于其本身價值的不確定性和大部分時間是在升值的特性。許多國家都不把融資租賃的政策給予房地產(chǎn)領(lǐng)域。中國也是這樣。
 
  房產(chǎn)融資租賃不適合經(jīng)營的另外一個原因是房屋的價格不穩(wěn)定，風(fēng)險非常大，趕上升值時，升值的好處不會給租賃公司，趕上暴跌的時候，房屋的價格可以瞬間跌到50%以下，風(fēng)險全部加載到租賃公司身上，屬于風(fēng)險非可控的，不受法律保護(hù)的租賃項(xiàng)目。日本最大的融資租賃公司——日本租賃公司就是因?yàn)榻?jīng)營房地產(chǎn)租賃而破產(chǎn)的。這個歷史經(jīng)驗(yàn)值得注意。
 
  雖然會計準(zhǔn)則不會對房地產(chǎn)經(jīng)營有什么限制條款，但在會計處理上有它自己的原則和規(guī)定。許多融資租賃公司也知道房地產(chǎn)融資租賃的弊病，他們本身并不想做，也沒有能力做。但為什么房地產(chǎn)租賃又成為一個熱門話題呢？主要原因是租賃公司大都以委托租賃+經(jīng)營租賃的方式幫企業(yè)改善會計報表，解決稅務(wù)方面的問題。這里面沒有任何的買賣行為，只是一種形式上的租賃。1月20日，財政部網(wǎng)站掛出了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱“意見”），其中詳細(xì)規(guī)定投資性房產(chǎn)按照新會計準(zhǔn)則進(jìn)行公允值評估。以2009年底的房價計算，公允值估價基本上能使原來按照成本法計算的投資性房產(chǎn)價格上升2倍左右。
 
  房產(chǎn)租賃到底采用那種租賃方式更能滿足節(jié)稅方面的需求，這就涉及到采用什么樣的會計處理方式，能給承、租雙方帶來什么好處。按照會計準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)。對于融資租賃來說，由承租人提取折舊，承租人只有折舊和利息部分可以攤?cè)氤杀�。對于�?jīng)營租賃來說，由出租人提取折舊，承租人的租金可以全部攤?cè)氤杀�。如何確定租賃方式，怎樣符合自己利益最大化就很重要了。
 
  融資租賃準(zhǔn)確地說應(yīng)該叫財務(wù)租賃，實(shí)際上是一種財務(wù)安排，和稅收政策有緊密的聯(lián)系。傳統(tǒng)租賃和融資租賃在稅收上有很大的區(qū)別，雖然稅率都一樣，但前者的稅基是租金總額，后者是扣除成本后的收益部分。房產(chǎn)租賃躲不開的一個稅種，也是其他租賃物件所不具備的就是房產(chǎn)稅。它是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅�！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值。關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題，2008年12月28日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）明確規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估�！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》（財會[2006]3號）第十一條規(guī)定，在租賃期開始日，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應(yīng)付款的入賬價值，其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項(xiàng)目的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、印花稅等初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計入租入資產(chǎn)價值。租賃期開始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的開始日。財稅[2009]128號文件規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
 
  此外還有地產(chǎn)稅。由此可見房屋租賃的交易成本很高，而這些成本是其他租賃物件所不需要付出的。因此融資租賃公司在做房地產(chǎn)租賃時應(yīng)該把這些因素考慮進(jìn)去以后再運(yùn)作。
 
  六、房地產(chǎn)融資租賃的具體操作
 
  房地產(chǎn)融資租賃的具體操作需要平臺。
 
  第一種方式。在國家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，可以通過現(xiàn)有融資租賃平臺，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、融資租賃公司與股份制商業(yè)銀行的三方合作，實(shí)現(xiàn)三贏：
 
  首先，融資租賃公司拓展了其業(yè)務(wù)領(lǐng)域。售后租回交易是一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即承租人）將一房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)出售后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從融資租賃公司（即出租人）那里租回，習(xí)慣稱之為“回租”。在售后回租方式下，通過售后回租交易，資產(chǎn)的原所有者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即承租人）在保留對資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資本，在出售時可取得全部價款的現(xiàn)金。融資租賃公司回租給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并收取租金應(yīng)收款。同時，融資租賃公司根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量以及租金應(yīng)收款的風(fēng)險程度，收取2－5％的融資租賃費(fèi)用。
 
  然后，融資租賃公司再將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租金應(yīng)收款“打包”賣給銀行。銀行在以買斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即承租人）的租金應(yīng)收款為基礎(chǔ)，為融資租賃公司提供租金應(yīng)收款的催收和信用風(fēng)險控制等服務(wù)，拓展了銀行中介業(yè)務(wù)－－“保理業(yè)務(wù)”。銀行在收取租金應(yīng)收款的同時，還可以收取不低于保理融資額1％的保理業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)。同時，將風(fēng)險降到最低，在“保理業(yè)務(wù)”有追索權(quán)的情況下，一旦承租人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）無法按時支付租金，可由承租人的擔(dān)保公司支付；如果擔(dān)保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣，所得款項(xiàng)仍不足的部分，再由融資租賃公司補(bǔ)足。
 
  再后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過融資租賃公司的房地產(chǎn)售后回租，一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開發(fā)項(xiàng)目的資本金（與直接向銀行辦理抵押貸款的資金性質(zhì)完全不同，抵押貸款不能作為企業(yè)的自有資金及沖抵新開發(fā)項(xiàng)目的資本金），或者投資其他任何項(xiàng)目（而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作銀行抵押，所得的貸款資金用途是指定的，無法用于投資新開發(fā)項(xiàng)目）。另一方面，通過“售后回租”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍可經(jīng)營原來的房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成現(xiàn)金流，通過“每年還本，每季還息”的辦法，在融資租賃到期時，依照合同向融資租賃公司贖回原來的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
 
  這種融資租賃中有兩種融資創(chuàng)新的方式：一是房地產(chǎn)“售后回租”結(jié)合“信托”的方式，通過發(fā)放信托產(chǎn)品把穩(wěn)定且安全的租金應(yīng)收款轉(zhuǎn)讓給投資者，讓社會投資者分享融資租賃資產(chǎn)所帶來的收益，集合社會上更多的閑散資金；二是接受多個法人的委托租賃資金，由融資租賃公司作為受托人管理委托租賃資金，運(yùn)用于房地產(chǎn)售后回租項(xiàng)目，讓社會法人的資金參與房地產(chǎn)項(xiàng)目以獲得較高投資收益。
 
  第二種方式。與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如重慶。
 
  第三種方式。與單位、銀行合作，進(jìn)行單位的房地產(chǎn)融資租賃，如上海。
 
  七、房地產(chǎn)融資租賃該出場了
 
  1998年以來，我國住宅市場化之所以飛速發(fā)展，住房按揭功不可沒，而從消費(fèi)形態(tài)上看，透支現(xiàn)象突出，大量“房奴”出現(xiàn)，部分年輕人把住房按揭政策用過了頭，想要立刻讓其由買轉(zhuǎn)租，又談何容易！從企業(yè)角度分析，開發(fā)商資金緊張，同時項(xiàng)目銷售速度放緩。從資源效用層面考慮，近幾年住房空置率一直居高不下，社會資源浪費(fèi)嚴(yán)重。房地產(chǎn)融資租賃該出場了。融資租賃可不是一個跑龍?zhí)椎男〗巧�。在發(fā)達(dá)國家，融資租賃已成為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，比如在美國的固定資產(chǎn)投資中，融資租賃與銀行、證券分庭抗禮，形成三分天下的融資格局。簡單地說，融資租賃就是“以租代買”或“先租后買”，一般多針對房產(chǎn)、汽車、電器等大件商品，在合同期內(nèi)物品所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按殘值購入物品，擁有物品的所有權(quán)。
 
  整體來看，融資租賃業(yè)在我國的發(fā)展還處于起始階段，基本上未浸透到房產(chǎn)領(lǐng)域。但正如REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）對房地產(chǎn)業(yè)融資的重要意義一樣,誰都無法否認(rèn)房產(chǎn)融資租賃的廣闊前景。首先，可以治療“房奴恐懼癥”�！胺颗痹丛床粩嗟乇恢袊鴺鞘兄圃斐鰜�，但卻很難杜絕。雖然從經(jīng)濟(jì)效益上衡量目前買不如租，但中國傳統(tǒng)的“住宅觀”讓大部分人認(rèn)定買比租好，租房不但沒有歸屬感，更難以進(jìn)行個性化裝修，甚至存在被房東驅(qū)逐的可能。融資租賃能夠既滿足住房私權(quán)帶來的好處，又能使年輕人量力而行，自由約定租期及合同，萬一以后遭遇失業(yè)等情況，可選擇放棄購買，減輕精神壓力。
 
  其次，緩解開發(fā)商資金困局。在市場條件允許的情況下，所有開發(fā)商都愿意一次性銷售，以快速回籠資金，但在目前的買方市場環(huán)境中，激烈的競爭導(dǎo)致部分樓市陷入滯銷。而融資租賃可以在某種程度上緩解這一問題，其實(shí)質(zhì)就變成了短期性的促銷手段，在香港樓市低靡期就曾出現(xiàn)過。但更大的意義在于，通過融資租賃模式，部分開發(fā)商可以另辟蹊徑，鎖定特殊消費(fèi)群體，開發(fā)專項(xiàng)樓盤，由此創(chuàng)造出一種全新的開發(fā)模式，對行業(yè)形成有益補(bǔ)充。
 
  第三，降低銀行信貸風(fēng)險。融資租賃同MBS、REITs、倒按揭一樣，都是新型的房地產(chǎn)融資工具。眾所周知，我國房地產(chǎn)業(yè)過度依賴銀行，雖然央行不斷緊縮“銀根”，但出于商業(yè)利益，許多銀行還是難抑房地產(chǎn)業(yè)的放貸沖動。融資租賃并未直接通過銀行，而是由融資租賃公司面向社會籌集。多元化融資可以分散銀行業(yè)的房貸風(fēng)險，進(jìn)一步則是降低中國發(fā)生金融風(fēng)險的可能性。
 
  最后，有助于完善住房保障體系。中央正致力于包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的住房保障體系的建設(shè)。有學(xué)者認(rèn)為，融資租賃可以和經(jīng)濟(jì)適用房制度做些有益嫁接。一方面，由于現(xiàn)階段我國財力有限，難以大規(guī)模推廣準(zhǔn)福利性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房，而融資租賃是一種市場化的融資手段；另一方面，建設(shè)部也正擬修改相關(guān)政策，以使未來部分經(jīng)濟(jì)適用房用于租賃，假如部分房源能夠進(jìn)行融資租賃，則既能使中低收入群體享受“先租后買”的好處，也能降低政府在建筑維護(hù)方面的投入（因?yàn)闃I(yè)主在使用中更有愛心了）。房地產(chǎn)融資租賃集租賃、買賣、借貸三者優(yōu)點(diǎn)于一體，能夠?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)者、開發(fā)商、經(jīng)營者、政府、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方共贏。但好事還須多磨。目前在法律上、觀念上、實(shí)操上，都還不具備成熟條件，比如最重要的《融資租賃法》尚處于草稿階段，最快今年出臺。但由于《合同法》等相關(guān)法律中已對此有所界定，其實(shí)完全可以現(xiàn)在就開始進(jìn)行試點(diǎn)工作。所有新事物只有沖破舊觀念的羈絆，才能精彩呈現(xiàn)。
 
  總之，房地產(chǎn)融資租賃是啟動房地產(chǎn)市場刺激內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長的一項(xiàng)有效舉措，它對于解決我國商品房銷售、改善人民生活條件、促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有很大的促進(jìn)作用。雖然目前此種方式運(yùn)用不是很普遍，但隨著人們觀念的不斷轉(zhuǎn)變及房地產(chǎn)市場的逐步完善，必將得到極大地推廣。