售后回租項(xiàng)目中，因?yàn)樽赓U物原本屬于承租人所有，所以融資租賃公司通常會忽視一些租賃物權(quán)屬的瑕疵；當(dāng)融資租賃合同履行發(fā)生障礙，出租人想通過取回租賃物降低損失時(shí)，往往會發(fā)生不能取回租賃物的情形。這時(shí)，如果再想采取措施保障對租賃物的所有權(quán)，往往已經(jīng)晚了，從而導(dǎo)致?lián)p失無法挽回。所以審慎審查租賃物是融資租賃交易中必需的行為，這是出租人的權(quán)利，也是義務(wù)。下面筆者通過一個(gè)簡單的案例，與大家一起學(xué)習(xí)審慎審查租賃物權(quán)屬的必要性，以及如何審查租賃物的權(quán)屬。
   2014年2月，A公司從B公司購買機(jī)械設(shè)備兩臺，設(shè)備交付后，A公司未能在約定的時(shí)間內(nèi)付款。B公司隨即提起訴訟，要求支付貨款；在提起訴訟的同時(shí)，B公司向D法院申請財(cái)產(chǎn)保全；后D法院支持了B公司的請求，做出判決1；設(shè)備亦一直處于保全狀態(tài)。2016年C融資租賃公司與A公司簽訂《融資租賃合同》，就案涉設(shè)備，以融資租賃的方式出售給C融資租賃公司并回租。2017年C融資租賃公司因A公司沒有如期支付租金而提起訴訟，要求繼續(xù)支付到期租金款、違約金；并確認(rèn)在上述款項(xiàng)未付前，租賃物歸C融資租賃公司所有，D法院判決支持了C公司的請求，作出判決2。B公司發(fā)現(xiàn)后，不服D法院的判決2，提起撤銷之訴，要求撤銷該判決的第二項(xiàng)，確認(rèn)A在未履行判決1確定的義務(wù)前，案涉設(shè)備歸B所有。后D法院的上級法院支持了B的訴訟請求。D法院作出判決理由就是，C融資租賃公司在簽訂融資租賃合同時(shí)，未盡到審慎審查義務(wù)，不符合善意取得租賃物的條件，所以在A公司未清償B公司的債務(wù)前，租賃物應(yīng)當(dāng)歸B公司所有。D法院援引的法規(guī)有：《金融租賃公司管理辦法》第34條、《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》第20條第2款、《物權(quán)法解釋（一）》第15條第1款、第17條。

一、售后回租的租賃物的權(quán)屬必須真正屬于承租人所有且排除任何所有權(quán)瑕疵。

《金融租賃公司管理辦法》第三十四條：

售后回租業(yè)務(wù)的租賃物必須由承租人真實(shí)擁有并有權(quán)處分。金融租賃公司不得接受已設(shè)置任何抵押、權(quán)屬存在爭議或已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押的財(cái)產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財(cái)產(chǎn)作為售后回租業(yè)務(wù)的租賃物。
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會如此規(guī)定，顯然是要求金融租賃公司在從事融資租賃業(yè)務(wù)時(shí)，要遵循比一般市場交易主體更加嚴(yán)格的安全注意義務(wù)。這與融資租賃交易復(fù)雜性、交易對交易雙方的重要性、交易對金融秩序的影響都是息息相關(guān)的，一個(gè)市場主體的地位或其交易行為對市場產(chǎn)生的影響程度，要與其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的市場責(zé)任相一致。融資租賃公司作為一個(gè)金融資本與實(shí)體生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本的橋梁，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更多的義務(wù)保障每一份交易的安全性。

二、審查權(quán)屬取得和登記資料是慣例，是規(guī)章所規(guī)定的責(zé)任。
《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》第二十條規(guī)定：
融資租賃企業(yè)不應(yīng)接受承租人無處分權(quán)的、已經(jīng)設(shè)立抵押的、已經(jīng)被司法機(jī)關(guān)查封扣押的或所有權(quán)存在其他瑕疵的財(cái)產(chǎn)作為售后回租業(yè)務(wù)的標(biāo)的物。融資租賃企業(yè)在簽訂售后回租協(xié)議前，應(yīng)當(dāng)審查租賃物發(fā)票、采購合同、登記權(quán)證、付款憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證等證明材料，以確認(rèn)標(biāo)的物權(quán)屬關(guān)系。

本條除了重申《金融租賃公司管理辦法》第三十四條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)排除權(quán)屬瑕疵外；還規(guī)定了如何排除瑕疵的方法；這既是方法，也是融資租賃公司的基礎(chǔ)審查責(zé)任。即審查租賃物發(fā)票、采購合同、登記權(quán)證、付款憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證等證明材料，以確認(rèn)標(biāo)的物權(quán)屬關(guān)系。除此之外，融資租賃公司還應(yīng)當(dāng)查明融資租賃交易登記情況、是否存在權(quán)利質(zhì)押情況，并且實(shí)地考察融資租賃物的實(shí)際占有、使用情況。

三、實(shí)地審查是對登記資料審查的補(bǔ)充；未盡審慎審查義務(wù)，足以導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變動不能；繼而導(dǎo)致融資租賃合同無法履行、被撤銷、或認(rèn)定無效，或使出租人在面臨履約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不能取得租賃物。
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：

無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第十五條規(guī)定：

受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

第十六條規(guī)定：

具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

第十七條規(guī)定：

受讓人受讓動產(chǎn)時(shí)，交易的對象、場所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

第二十一條規(guī)定：

具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：

（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無效；

（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

由此我們看到，融資租賃公司在從事融資租賃業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考量如何證明履行了審慎審查義務(wù)，確保交易為善意；租金與租賃物的價(jià)值要適當(dāng)；動產(chǎn)租賃物除了審查資料的齊全和真實(shí)性外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注交易的對象是否為承租人，交易的場所是否為承租人所在地，交易的時(shí)機(jī)和習(xí)慣與通常的情況是否有明顯差別。在依法須登記的動產(chǎn)或融資租賃物、不動產(chǎn)為標(biāo)的物時(shí)，必須審查登記情況并且做好與融資租賃交易相匹配的登記手續(xù)。比如物權(quán)確認(rèn)、抵押登記等。