近日，自然資源部公布《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知（自然資發(fā)[2021]54號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱54號(hào)文）。54號(hào)文全文共六個(gè)條款，全面落實(shí)了《民法典》及《關(guān)于適用<民法典>有關(guān)擔(dān)保制度解釋》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押的最新規(guī)定。以下是不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的四大變化：

依法確定不動(dòng)產(chǎn)抵押范圍

依據(jù)《民法典》及《關(guān)于適用<民法典>有關(guān)擔(dān)保制度解釋》相關(guān)規(guī)定，明確禁止抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍，即“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施和其他公益設(shè)施禁止抵押”。

明確記載抵押擔(dān)保范圍

目前國(guó)內(nèi)各地登記機(jī)構(gòu)辦理規(guī)則不統(tǒng)一，往往存在登記擔(dān)保范圍和擔(dān)保合同約定不一致的情況。主要在于大部分登記機(jī)構(gòu)采用的格式登記簿上沒有擔(dān)保范圍一欄，只有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”，且填列固定的債權(quán)本金。但根據(jù)擔(dān)保相關(guān)法規(guī)及合同約定，擔(dān)保范圍包括本金及其利息、違約金、賠償金等其他應(yīng)付款項(xiàng)，一般無法明確固定金額。在實(shí)踐中，抵押擔(dān)保范圍是以辦理登記為準(zhǔn)還是合同約定為準(zhǔn)存在一定爭(zhēng)議。

本次54號(hào)文根據(jù)《關(guān)于適用<民法典>有關(guān)擔(dān)保制度解釋》相關(guān)規(guī)定，確定了以登記為準(zhǔn)的認(rèn)定方式，并明確規(guī)范了擔(dān)保范圍記載方式，當(dāng)事人對(duì)一般抵押或者最高額抵押的本金及其利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)費(fèi)用等抵押擔(dān)保范圍有明確約定的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿“擔(dān)保范圍”欄記載。

保障抵押不動(dòng)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)行《民法典》承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力，抵押人可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但當(dāng)事人可以另行約定不得轉(zhuǎn)讓，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響�！蛾P(guān)于適用<民法典>有關(guān)擔(dān)保制度解釋》對(duì)當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓情況作了進(jìn)一步規(guī)定，將抵押合同禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定分為登記與未登記兩種情況，在此基礎(chǔ)上明確不同法律后果。雖然是否辦理禁止或限制登記不影響轉(zhuǎn)讓合同效力，但決定是否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)效力。

而對(duì)于“禁止或限制轉(zhuǎn)讓約定”的登記，部分地方的登記機(jī)關(guān)沒有設(shè)定該類登記選項(xiàng)。本次54號(hào)文對(duì)此進(jìn)行的明確規(guī)定將有效地消除障礙，進(jìn)一步完善抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度。主要規(guī)則如下：

當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定情況。

但是《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)抵押權(quán)人同意，才可辦理轉(zhuǎn)移登記。

完善不動(dòng)產(chǎn)登記簿

本次54號(hào)文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的樣式進(jìn)行了修改，將《民法典》及《關(guān)于適用<民法典>有關(guān)擔(dān)保制度解釋》最新規(guī)定的需要登記的事項(xiàng)添加至登記簿中。如在“抵押權(quán)登記信息”頁增加“擔(dān)保范圍”、“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”欄目；將“抵押權(quán)登記信息”頁的“最高債權(quán)數(shù)額”單獨(dú)新增一個(gè)欄目為“最高債權(quán)額”。