前言

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，總有一些自以為聰明的企業(yè)，想以擦邊球的方式，冒低風(fēng)險(xiǎn)，獲高收益。本文剖析一個(gè)在建工程售后回租的案例，在收取手續(xù)費(fèi)和租金的同時(shí)，要求承租人將租金以存單質(zhì)押方式為融資租賃公司的融資提供擔(dān)保，本意是降低風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果卻大出租賃公司的意料.

01、一筆普通的融資租賃業(yè)務(wù)
2017年10月，中X建融資租賃股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“租賃公司”)與XX縣梵悅文化旅游發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“旅游公司”)，簽署了三份《融資租賃合同》，合同總價(jià)款5.2億元。租賃期限為24個(gè)月；租金分2期支付，租賃利率為浮動(dòng)利率，為年5.7%，手續(xù)費(fèi)1880萬(wàn)元。

《融資租賃合同》所附的《售后回租資產(chǎn)清單》載明，租賃物名稱為在建工程2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓。不過(guò)，在建工程沒(méi)有登記在旅游公司名下，而登記在旅游公司的關(guān)聯(lián)公司名下，彼時(shí)尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，并且租賃公司也沒(méi)有辦理房屋抵押登記。

同日，租賃公司分別與旅游公司的控股股東、火鍋省的能投公司簽訂了《保證合同》，為《融資租賃合同》項(xiàng)下對(duì)旅游公司全部債權(quán)提供連帶責(zé)任保證。

同時(shí)，融資租賃公司還與旅游公司的控股股東簽署《股權(quán)質(zhì)押合同》，約定以其持有的旅游公司65%的股權(quán)，對(duì)應(yīng)的注冊(cè)資本金額為6500萬(wàn)元，為《融資租賃合同》項(xiàng)下的權(quán)利提供質(zhì)押擔(dān)保。

2017年11月初，租賃公司分四次向旅游公司付款共計(jì)5.2億元，其中3.388億元支付至農(nóng)業(yè)銀行賬戶，1.812億元支付至融資租賃合同約定的貴陽(yáng)銀行的賬戶。

至此，這筆融資租賃業(yè)務(wù)看起來(lái)，除了金額比較大，還是比較平常的一筆業(yè)務(wù)。

02、一頓眼花繚亂的操作
2017年底，租賃公司、旅游公司以及貴陽(yáng)銀行簽署了《資金監(jiān)管協(xié)議》，同時(shí)，租賃公司與游公司又簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》。對(duì)資金使用的方式以及具體路徑做出約定。實(shí)際操作當(dāng)中，具體的資金路徑如下：

5.2億元中的3.2億元的部分，租賃公司將款項(xiàng)打入了旅游公司開(kāi)立于農(nóng)業(yè)銀行的賬戶；旅游公司將該筆資金在農(nóng)業(yè)銀行開(kāi)立定期存單后,將存單質(zhì)押予銀行，協(xié)助租賃公司辦理存單質(zhì)押銀行貸款；

租賃公司基于該存單獲得銀行貸款后，將3.2億元資金打入旅游公司開(kāi)立于貴陽(yáng)銀行的賬戶；之后，旅游公司依照《資金監(jiān)管協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，在資金進(jìn)入賬戶的7個(gè)自然日內(nèi)，協(xié)助租賃公司將3.2億元打回至租賃公司的賬戶。

5.2億元中的1.812億元的部分，具體交易模式為：租賃公司將款項(xiàng)打入旅游公司開(kāi)立于貴陽(yáng)銀行的賬戶，旅游公司依照《資金監(jiān)管協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，將全部資金在貴陽(yáng)銀行開(kāi)立定期存單。

并于2017年至2018年期間，旅游公司與貴陽(yáng)銀行簽訂了數(shù)份《質(zhì)押合同》，將定期存單質(zhì)押予銀行，為租賃公司向貴陽(yáng)銀行申請(qǐng)的多筆貸款提供擔(dān)保。租賃公司也確認(rèn)，1.812億元中的全部資金均開(kāi)具了定期存單并質(zhì)押給了銀行。

這通騷操作下來(lái)，是不是有點(diǎn)暈？以于老師（微信公眾號(hào)：風(fēng)控系）多年的商場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，也是暈乎乎的。我們一起再捋捋。

火鍋省的旅游公司有個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要融資，七拐八拐找到了遠(yuǎn)在魔都注冊(cè)的租賃公司，租賃公司看到旅游公司干癟的財(cái)報(bào)，明知項(xiàng)目不靠譜，但是又不舍得這塊肥肉，于是眼珠一轉(zhuǎn)，提出了一個(gè)擺賬、走流水的方案。

雙方先簽署一個(gè)5.2億元的售后回租合同，租賃公司先暫借3.2億元給旅游公司，旅游公司收到款后，全額開(kāi)立定期存單質(zhì)押給農(nóng)行，租賃公司從農(nóng)行貸出3.2億元后，付到旅游公司貴陽(yáng)銀行賬號(hào)，算作是租賃本金，旅游公司收到錢后，全額打回租賃公司農(nóng)行賬戶，歸還3.2億元暫借款。

租賃公司收到歸還的3.2億元暫借款后，拿出1.8億元支付旅游公司的第二筆租金，旅游公司收到后，又全額開(kāi)立成貴陽(yáng)銀行定期存單，全部為租賃公司的多筆貸款提供擔(dān)保。

這通操作完成后，旅游公司賬上多了5.2億元的銀行定期存單（等于現(xiàn)金），而對(duì)外貸款擔(dān)保則無(wú)法體現(xiàn)在財(cái)報(bào)上，同時(shí)多了一筆央企背景融資租賃公司的負(fù)債，倍兒有面子。融資報(bào)表則是大大的好看了。

在租賃公司這邊，看似動(dòng)用了5個(gè)多億的資金，但是，全部有銀行定期存單做保證，貌似風(fēng)險(xiǎn)接近于零。而且已經(jīng)收到了1880萬(wàn)元的手續(xù)費(fèi)，后續(xù)還有租息收入。這才是魔都生意人的范兒！

03、一場(chǎng)不期而至的訴訟
時(shí)間來(lái)到了2018年9月20日（距離起租日約11個(gè)月了），旅游公司遞交了一份《提前還款申請(qǐng)書(shū)》，要求提前還款，并將兩份合計(jì)5.2億元的定期存單（含本金及利息）轉(zhuǎn)讓給租賃公司作為租賃合同的還款來(lái)源。

租賃公司無(wú)奈，只得接受提前結(jié)束融資租賃合同。但是，把兩筆存單的本金和利息抵扣了三份融資租賃合同項(xiàng)下的部分欠款后，發(fā)現(xiàn)這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠啊，比預(yù)計(jì)的少了4300多萬(wàn)吶。

旅游公司的臉色也變了，說(shuō)你想什么呢？你的錢我都沒(méi)動(dòng)，這一堆兒一塊兒，我都還給你了，你怎么還貪心不足呢？

租賃公司一看這是翻臉不認(rèn)人那，就說(shuō)，那我們法庭上見(jiàn)吧。

北京西城區(qū)人民法院（一審法院），于2020年10月公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理這個(gè)案件。

一審法院認(rèn)為，租賃公司的訴訟請(qǐng)求為，要求旅游公司償還融資租賃合同項(xiàng)下的未付租金、逾期利息，并要求各擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。因此，認(rèn)定旅游公司是否需要償還租賃公司主張的未付租金，是作出裁判的前提。

而首先界定租賃公司與旅游公司簽署的《融資租賃合同（售后回租）》形成的法律關(guān)系性質(zhì)，又是認(rèn)定旅游公司是否需要償還租賃公司主張的未付租金的前提和基礎(chǔ)。

04、一個(gè)難以接受的結(jié)果
一審法院援引了《最高人民法院關(guān)于融資租賃合同司法解釋理解與適用》一書(shū)關(guān)于司法解釋第一條的說(shuō)明：“以在建住宅商品房項(xiàng)目作為租賃物，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為承租人、租賃公司作為出租人的融資租賃合同，我們傾向于不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。”

另外，一審法院還認(rèn)為：融資租賃交易的一大特征，是租賃期間，出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)，而出租人享有的所有權(quán)，是對(duì)融資租賃債務(wù)的一種擔(dān)保。而本案涉及到的在建工程，并未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，亦未辦理抵押權(quán)人為租賃公司的抵押登記手續(xù)，甚至據(jù)租賃公司陳述，建筑物所有權(quán)本身都不屬于旅游公司。

融資租賃交易，本質(zhì)特征即是融資與融物相結(jié)合，而這個(gè)案件中，融資租賃合同僅有融資之實(shí)，并不能達(dá)到融物的目的，所以一審法院認(rèn)為：租賃公司與旅游公司形成的法律關(guān)系不是融資租賃法律關(guān)系，而是借貸合同關(guān)系。

接下來(lái)，一審法院對(duì)于5.2億元資金的使用情況進(jìn)行了分析，認(rèn)為：

1、關(guān)于5.2億元中的1880萬(wàn)元的部分，租賃公司確認(rèn)旅游公司向租賃公司支付了融資租賃手續(xù)費(fèi)1880萬(wàn)元。因此，對(duì)于該部分資金，旅游公司并未實(shí)際占有和使用。

2、5.2億元中的3.2億元和1.812億元的交易模式，兩者呈現(xiàn)出同一特點(diǎn)，即資金均以定期存單的形式登記于旅游公司名下，但持續(xù)質(zhì)押予銀行，為租賃公司的銀行貸款提供擔(dān)保，旅游公司不能實(shí)際操作和使用資金，也不能將資金投入自身的經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)。

3、根據(jù)《合同法》，借款人還本付息的前提在于，借款人取得了貸款人發(fā)放的資金的實(shí)際支配和使用的權(quán)利。本案中，雖然租賃公司向旅游公司發(fā)放的款項(xiàng)均登記在旅游公司的銀行賬戶之中，但由于租賃公司與旅游公司簽署了《資金監(jiān)管協(xié)議》，旅游公司并未取得對(duì)相應(yīng)款項(xiàng)的實(shí)際支配和使用權(quán)。

4、雖然租賃公司主張，資金登記在旅游公司名下，可以使旅游公司在資信、增信方面獲得利益，但是租賃公司不能提供證據(jù)證明以及不能明確說(shuō)明旅游公司在哪些方面確實(shí)獲得了利益。

最后，一審法院的結(jié)論是：鑒于旅游公司未能實(shí)際使用5.2億元的資金，旅游公司不應(yīng)承擔(dān)對(duì)租賃公司的還款責(zé)任。駁回租賃公司的全部訴訟請(qǐng)求。

租賃公司不服一審判決，上訴到北京市第二中級(jí)人民法院（二審法院），二審法院認(rèn)同了一審法院對(duì)于融資租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定結(jié)論，和旅游公司還款責(zé)任的認(rèn)定結(jié)論。

同時(shí)，租賃公司對(duì)于擔(dān)保方履行擔(dān)保責(zé)任的主張，二審法院認(rèn)為：因主債權(quán)不存在，從債權(quán)亦不存在，因此租賃公司要求旅游公司控股方履行《股權(quán)質(zhì)押合同》項(xiàng)下的質(zhì)押登記義務(wù)，并要求提供連帶擔(dān)保的各方對(duì)旅游公司的全部給付義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，沒(méi)有合理依據(jù)，二審法院不予支持。

05、一條真金白銀的教訓(xùn)
在建工程能否作為租賃物問(wèn)題，并不能一概而論。從已有的司法判例中，也有大量的判例認(rèn)定《融資租賃合同》有效。而這些判例無(wú)疑都有以下這些共同點(diǎn)：

1、在建工程權(quán)屬清晰；

2、非住宅商品房類的在建工程；

3、對(duì)于承租人具有使用價(jià)值；

4、在建工程的價(jià)值與租金比例符合行業(yè)習(xí)慣約定

5、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶文件齊全

6、有在登記機(jī)關(guān)登記

當(dāng)然，像本文案例這樣，即是住宅商品房，又沒(méi)有所有權(quán)登記，租賃公司也沒(méi)有辦理抵押登記，而且更令人費(fèi)解的是，在建工程居然不在承租人的名下。這樣的在建工程作為租賃物，擺明了是形式性的，是為了搭建融資租賃交易架構(gòu)。

但是，這個(gè)交易架構(gòu)能成立的前提是，融資租賃合同有效，然后，手續(xù)費(fèi)才可以不被當(dāng)做本金扣除，租賃公司才可以主張后續(xù)的租金，保證措施也才能夠最后生效。

也許是太工于機(jī)巧，想以最低的風(fēng)險(xiǎn)賺取最高的收益。卻忘了打牢融資租賃的根基，結(jié)果不但損失了5.2億元近一年的貸款利息，還有50多萬(wàn)元的訴訟費(fèi)用，20多萬(wàn)元的律師費(fèi)和保全費(fèi)。搭進(jìn)去的人工費(fèi)就算了，忽略不計(jì)吧。這也許是這個(gè)案例應(yīng)該吸取的唯一一條教訓(xùn)吧。

寫在最后：

不論承認(rèn)與否，目前國(guó)內(nèi)融資租賃行業(yè)正在進(jìn)行著一場(chǎng)悄悄地轉(zhuǎn)變，那就是向融資租賃商業(yè)模式的本質(zhì)回歸。任何變革都不可能一帆風(fēng)順，可以預(yù)見(jiàn)，在這個(gè)過(guò)程中，還會(huì)遇到更多的與租賃物有關(guān)的問(wèn)題。