在租賃項(xiàng)目分析的過程中，租金覆蓋率測算是分析承租人償債能力的重要指標(biāo)，但在實(shí)際運(yùn)用的過程中有讓人容易混淆的地方，今天專門做一下梳理。

　　租金覆蓋率的本質(zhì)是考察承租人經(jīng)營產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流對本次新增租金的覆蓋程度，對于單一項(xiàng)目來說，是比較好測算的，以光伏項(xiàng)目為例，

　　租金覆蓋率=（年發(fā)電收入-運(yùn)營成本-稅費(fèi)）/年應(yīng)付本息之和

　　這類項(xiàng)目的特點(diǎn)是單一項(xiàng)目制，收入、運(yùn)營成本和稅費(fèi)都相對穩(wěn)定，租金覆蓋率測算的邏輯很清晰。

　　對于租賃業(yè)和酒店業(yè)等服務(wù)行業(yè)來說，也可以用這個(gè)邏輯來進(jìn)行測算，因?yàn)檫@類行業(yè)的現(xiàn)金流出主要就是運(yùn)營成本。

　　但是對于制造業(yè)來說，情況就復(fù)雜了，制造業(yè)除了運(yùn)營成本之外，還有主營業(yè)務(wù)成本的現(xiàn)金流出，包括購買原材料、支付人工成本等，而主營業(yè)務(wù)成本中還有非現(xiàn)金流出，比如折舊與攤銷的計(jì)入，在計(jì)算的過程中需要剔除，用公式表示即為：

　　租金覆蓋率=（主營業(yè)務(wù)收入-（主營業(yè)務(wù)成本-折舊與攤銷）-（銷售管理研發(fā)費(fèi)用-折舊與攤銷）-稅費(fèi)支出）/年應(yīng)付本息和

　　實(shí)際上，在實(shí)踐中，上述公式的分母項(xiàng)常用EBITDA近似代替，即：

　　租金覆蓋率=EBITDA/年應(yīng)付本息和=（營業(yè)利潤+折舊與攤銷+利息支出）/年應(yīng)付本息和

　　可以看到，其實(shí)兩者公式轉(zhuǎn)化后是非常接近的，而且數(shù)據(jù)容易從財(cái)務(wù)報(bào)表及附注中獲取，這里面有一個(gè)值得注意的點(diǎn)，就是為什么計(jì)算EBITDA需要加利息支出，這是因?yàn)橹袊臅?huì)計(jì)準(zhǔn)則中，財(cái)務(wù)費(fèi)用是在營業(yè)利潤之前體現(xiàn)的，而在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，利息支出是在營業(yè)利潤之后列示的

　　因此，對于使用中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，需要加上利息支出，而相應(yīng)使用國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，則直接使用（營業(yè)利潤+折舊和攤銷），以增加可比性。

　　使用EBITDA的好處在于這一指標(biāo)反映了企業(yè)營運(yùn)能力創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，剔除了債務(wù)結(jié)構(gòu)和稅費(fèi)的影響。

　　行文至此，有人可能要問了，這種計(jì)算方法并不能客觀反映企業(yè)現(xiàn)金流變化，比如營運(yùn)資本的變動(dòng)和資本支出的變動(dòng)，都會(huì)大幅影響企業(yè)現(xiàn)金流的狀況，可能會(huì)對償債能力造成重大影響。

　　基于此，我們可以使用企業(yè)自由現(xiàn)金流（FCFF）進(jìn)行補(bǔ)充，

　　FCFF=EBITDA*(1-稅率）-資本性支出-營運(yùn)資本變動(dòng)

　　可見，企業(yè)自由現(xiàn)金流是可供債權(quán)人和股東自由支配的現(xiàn)金金額，使用這一數(shù)據(jù)作為分母對債務(wù)本息進(jìn)行租金覆蓋率測算，也可以作為參考。

　但是，這一指標(biāo)并不常用，原因在于資本性支出對于成長期企業(yè)來說，是必要的，這一現(xiàn)金流反映的是投資活動(dòng)現(xiàn)金流，與企業(yè)的營運(yùn)能力無關(guān)。

　　營運(yùn)資本變動(dòng)易受短期因素影響，更多衡量短期債務(wù)的覆蓋能力。

　　因此，租金覆蓋率主要還是使用EBITDA進(jìn)行測算，F(xiàn)CFF可以作為租金覆蓋率測算的補(bǔ)充參考指標(biāo)。