一、 征求意見稿的主要內(nèi)容

　　 (一) 租賃的識別

　　 租賃是在議定期間內(nèi)讓渡一項(xiàng)資產(chǎn)（標(biāo)的資產(chǎn)）的使用權(quán)以獲取對價(jià)的合同。在合同開始日，主體應(yīng)當(dāng)根據(jù)履行合同是否需要使用某項(xiàng)特定資產(chǎn)以及合同是否讓渡了對該項(xiàng)資產(chǎn)一定期間的使用實(shí)施控制的權(quán)利以獲取對價(jià)來評估一項(xiàng)合同是否是租賃或是否包含租賃。

　　 (二) 租賃期的確定

　　 租賃期是指不可撤銷的租賃期間，同時(shí)考慮以下兩方面：

(a) 在承租人有重大的經(jīng)濟(jì)動機(jī)行權(quán)的條件下，延長租賃期權(quán)所涵蓋的期間;以及
(b) 在承租人有重大的經(jīng)濟(jì)動機(jī)不行權(quán)的條件下，終止租賃期權(quán)所涵蓋的期間。
如果發(fā)生以下情形之一，主體應(yīng)當(dāng)重估租賃期：
(a) 相關(guān)因素發(fā)生變化，導(dǎo)致承租人具備或不再具備行使延長租賃期權(quán)或不行使終止租賃期權(quán)的重大經(jīng)濟(jì)動機(jī)。單獨(dú)的以市場為基礎(chǔ)的因素變化（如租賃可比資產(chǎn)的市場利率）不構(gòu)成重估租賃期的原因。
(b) 承租人采取以下行動：
(i) 選擇行權(quán)，即使先前認(rèn)為沒有行權(quán)的重大經(jīng)濟(jì)動機(jī)；或者
(ii) 選擇不行權(quán)，即使先前認(rèn)為有行權(quán)的重大經(jīng)濟(jì)動機(jī)。

　　 (三) 租賃的分類

　　 在租賃開始日，主體應(yīng)當(dāng)將租賃分為“A類型”和“B類型”。在租賃開始日后，主體不能進(jìn)行重分類。
　　 1.如果標(biāo)的資產(chǎn)不是房地產(chǎn)，主體應(yīng)當(dāng)將該租賃劃分為“A類型”，除非滿足以下條件：
(a) 租賃期相對于標(biāo)的資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命來說不重大；或者
(b) 在租賃開始日，租金支付的現(xiàn)值相對于標(biāo)的資產(chǎn)的公允價(jià)值來說不重大。
如果符合以上任一條件，應(yīng)將該項(xiàng)租賃劃分為“B類型”。

　　 2.如果標(biāo)的資產(chǎn)是房地產(chǎn)，主體應(yīng)將該租賃劃分為“B類型“，除非滿足以下條件：

(a) 租賃期占標(biāo)的資產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命的大部分；或者
(b) 在租賃開始日，租金支付的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于標(biāo)的資產(chǎn)的全部公允價(jià)值。

如果符合以上任一條件，應(yīng)將該項(xiàng)租賃劃分為“A類型”。

　　 (四)承租人會計(jì)處理

　　 1.確認(rèn)

　　 在租賃開始日，承租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)一項(xiàng)使用權(quán)資產(chǎn)和一項(xiàng)租賃負(fù)債。

　　 2.初始計(jì)量

　　 在租賃開始日，承租人應(yīng)按以下要求進(jìn)行計(jì)量：

(a) 租賃負(fù)債以租金支付按租賃內(nèi)含利率折現(xiàn)后的現(xiàn)值進(jìn)行初始計(jì)量。如果租賃內(nèi)含利率難以確定，承租人應(yīng)采用增量借款利率進(jìn)行折現(xiàn)；
(b) 使用權(quán)資產(chǎn)的成本包括：租賃負(fù)債的初始計(jì)量金額、在租賃開始日或之前支付給出租人的租金扣除從出租人取得的租賃優(yōu)惠后的余額，以及由承租人承擔(dān)的初始直接成本。

　　 3.后續(xù)計(jì)量

　　 在租賃開始日后，承租人應(yīng)按以下要求進(jìn)行計(jì)量：

(a) 按照當(dāng)期轉(zhuǎn)回的租賃負(fù)債折現(xiàn)額增計(jì)租賃負(fù)債的賬面價(jià)值，同時(shí)按照當(dāng)期支付的租金減計(jì)租賃負(fù)債的賬面價(jià)值。承租人在租賃期內(nèi)應(yīng)按照租賃負(fù)債的余額乘以一個(gè)固定的期間折現(xiàn)率計(jì)算每一期間應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)回的折現(xiàn)額，同時(shí)考慮有關(guān)重估的規(guī)定；
(b) 按照成本扣除累計(jì)攤銷、累計(jì)減值損失后的金額計(jì)量使用權(quán)資產(chǎn)，同時(shí)考慮有關(guān)重估的規(guī)定。

　　 4.列報(bào)

　　 承租人應(yīng)當(dāng)按照以下要求在財(cái)務(wù)狀況表中進(jìn)行列報(bào)或在附注中進(jìn)行披露：

(a) 分別列報(bào)使用權(quán)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)；
(b) 分別列報(bào)租賃負(fù)債和其他負(fù)債；
(c) 分別列報(bào)“A類型”和“B類型”租賃產(chǎn)生的使用權(quán)資產(chǎn)以及按照重估價(jià)值計(jì)量的使用權(quán)資產(chǎn)；以及
(d) 分別列報(bào)“A類型”和“B類型”租賃產(chǎn)生的租賃負(fù)債。

　　 承租人應(yīng)當(dāng)按照以下要求在損益和其他綜合收益表中進(jìn)行列報(bào)：

(a) 對于“A類型”租賃，單獨(dú)列報(bào)租賃負(fù)債折現(xiàn)的轉(zhuǎn)回和使用權(quán)資產(chǎn)攤銷；
(b) 對于“B類型”租賃，合并列報(bào)租賃負(fù)債折現(xiàn)的轉(zhuǎn)回和使用權(quán)資產(chǎn)攤銷；

　　 承租人在現(xiàn)金流量表中應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定進(jìn)行分類：

(a) “A類型”租賃的租賃負(fù)債的本金償還劃分為融資活動；
(b) “A類型”租賃的租賃負(fù)債的折現(xiàn)轉(zhuǎn)回應(yīng)按照《國際會計(jì)準(zhǔn)則第7號——現(xiàn)金流量表》中有關(guān)利息的要求進(jìn)行列報(bào)；
(c) “B類型”租賃的相關(guān)支出劃分為經(jīng)營活動；
(d) 未包含在租賃負(fù)債中的可變租金和短期租賃租金劃分為經(jīng)營活動。

　　 5.披露

　　 披露規(guī)定的目標(biāo)是使財(cái)務(wù)報(bào)表使用者能夠理解租賃引起的現(xiàn)金流量的金額、時(shí)點(diǎn)和不確定性。為達(dá)到這一目標(biāo)，承租人應(yīng)當(dāng)披露以下定性和定量信息：

(a) 租賃的性質(zhì)；
(b) 租賃會計(jì)處理中所做的重大判斷；
(c) 在財(cái)務(wù)報(bào)表中確認(rèn)的與租賃有關(guān)的金額。

　　 (五)出租人會計(jì)處理

　　 A類型租賃

　　 1.確認(rèn)

　　 在租賃開始日，出租人應(yīng)進(jìn)行以下會計(jì)處理：

(a) 核銷標(biāo)的資產(chǎn)的賬面價(jià)值；
(b) 確認(rèn)一項(xiàng)租賃應(yīng)收款；
(c) 確認(rèn)一項(xiàng)剩余資產(chǎn)；
(d) 確認(rèn)租賃產(chǎn)生的損益。

　　 2.初始計(jì)量

　　 在租賃開始日，出租人應(yīng)按以下要求進(jìn)行計(jì)量：

(a) 租賃應(yīng)收款按照租金現(xiàn)值與初始直接成本之和計(jì)量，租金現(xiàn)值按照租賃內(nèi)含利率進(jìn)行折現(xiàn)。
(b) 剩余資產(chǎn)按照“A+B－C”計(jì)量，其中：
A＝租賃期末出租人預(yù)期從標(biāo)的資產(chǎn)可收回金額按照租賃內(nèi)含利率折現(xiàn)后的現(xiàn)值（總剩余資產(chǎn)）
B＝預(yù)期可變租金的現(xiàn)值
C =未實(shí)現(xiàn)損益

　　 3.后續(xù)計(jì)量

　　 在租賃開始日后，出租人應(yīng)按以下要求進(jìn)行計(jì)量：

(a) 按照租賃應(yīng)收款折現(xiàn)的轉(zhuǎn)回額增計(jì)租賃應(yīng)收款的賬面價(jià)值，同時(shí)按照當(dāng)期收取的租金減計(jì)租賃應(yīng)收款的賬面價(jià)值。出租人在租賃期內(nèi)應(yīng)按照租賃應(yīng)收款的余額乘以一個(gè)固定的期間折現(xiàn)率計(jì)算每一期間應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)回的折現(xiàn)額，同時(shí)考慮有關(guān)重估和減值的規(guī)定；
(b) 按照初始賬面價(jià)值與折現(xiàn)轉(zhuǎn)回額之和計(jì)量剩余資產(chǎn)，同時(shí)考慮有關(guān)重估、可變租金和減值的規(guī)定；

　　 4.列報(bào)

　　 在財(cái)務(wù)狀況表中，出租人應(yīng)當(dāng)分別列報(bào)租賃資產(chǎn)（即租賃應(yīng)收款和剩余資產(chǎn)賬面價(jià)值之和）和其他資產(chǎn)。

　　 出租人還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)狀況表中列報(bào)或在附注中披露租賃應(yīng)收款的賬面價(jià)值和剩余資產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　　 出租人應(yīng)當(dāng)在損益和其他綜合收益表中列報(bào)或在附注中披露租賃收入。如果出租人不在損益和其他綜合收益表中列報(bào)租賃收入，則應(yīng)披露租賃收入被包含在損益和其他綜合收益表的哪些項(xiàng)目中。

　　 在現(xiàn)金流量表中，出租人應(yīng)當(dāng)將收取的租金作為經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。

　　 B類型租賃

　　 出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)采用直線法確認(rèn)租金收入，如果其他方法能更好地反映從標(biāo)的資產(chǎn)獲取收益的模式，也可采用其他方法。

　　 出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)采用與租金收入確認(rèn)相同的方法將初始直接成本確認(rèn)為費(fèi)用。
出租人應(yīng)當(dāng)在取得收益的期間將可變租金確認(rèn)為損益。

　　 出租人應(yīng)當(dāng)按照適用的準(zhǔn)則繼續(xù)計(jì)量和列報(bào)B類型租賃的標(biāo)的資產(chǎn)。

　　 在現(xiàn)金流量表中，出租人應(yīng)當(dāng)將收取的租金作為經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。

　　 披露

　　 披露規(guī)定的目標(biāo)是使財(cái)務(wù)報(bào)表使用者能夠理解租賃引起的現(xiàn)金流量的金額、時(shí)點(diǎn)和不確定性。為達(dá)到這一目標(biāo)，出租人應(yīng)當(dāng)披露以下定性和定量信息：

(a) 租賃的性質(zhì)；
(b) 租賃會計(jì)處理中所做的重大判斷；
(c) 在財(cái)務(wù)報(bào)表中確認(rèn)的與租賃有關(guān)的金額。

　　 (六)售后租回

　　 主體在確定一項(xiàng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否屬于銷售時(shí)應(yīng)當(dāng)運(yùn)用收入準(zhǔn)則中有關(guān)確定履約義務(wù)是否履行的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行判斷。

　　 存在租回這一事實(shí)本身不影響受讓人取得標(biāo)的資產(chǎn)的控制權(quán)。但是，如果租回使轉(zhuǎn)讓人能夠主導(dǎo)標(biāo)的資產(chǎn)的使用并取得標(biāo)的資產(chǎn)幾乎全部剩余收益，可認(rèn)為受讓人未取得資產(chǎn)的控制權(quán)，該項(xiàng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不屬于銷售。如果租賃期占標(biāo)的資產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命的大部分或者租金支付的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于標(biāo)的資產(chǎn)的公允價(jià)值，則可認(rèn)為轉(zhuǎn)讓人能夠主導(dǎo)標(biāo)的資產(chǎn)的使用并取得標(biāo)的資產(chǎn)幾乎全部剩余收益。

　　 如果資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于銷售，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照適用的準(zhǔn)則確認(rèn)一項(xiàng)銷售，同時(shí)按照租賃準(zhǔn)則有關(guān)承租人的規(guī)定對租賃進(jìn)行會計(jì)處理；受讓人應(yīng)當(dāng)按照適用的準(zhǔn)則確認(rèn)一項(xiàng)購買，同時(shí)按照租賃準(zhǔn)則有關(guān)出租人的規(guī)定對租賃進(jìn)行會計(jì)處理。

　　 如果資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不屬于銷售，轉(zhuǎn)讓人不應(yīng)核銷轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，而應(yīng)將收取的金額按照適用的準(zhǔn)則確認(rèn)為一項(xiàng)金融負(fù)債；受讓人不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，而應(yīng)將支付的金額按照適用的準(zhǔn)則確認(rèn)為一項(xiàng)應(yīng)收款。

　　 (七)短期租賃

　　 承租人可以選擇在租賃期內(nèi)采用直線法確認(rèn)租金費(fèi)用。

　　 出租人可以選擇在租賃期內(nèi)采用直線法或其他能夠更好地反映出租人從標(biāo)的資產(chǎn)獲取收益的模式的方法確認(rèn)租金收入。

　　 短期租賃會計(jì)政策的選擇應(yīng)當(dāng)按照與使用權(quán)資產(chǎn)有關(guān)的標(biāo)的資產(chǎn)的類別進(jìn)行。如果主體選擇采用上述方法進(jìn)行短期租賃會計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)披露這一事實(shí)。

　　 二、征求意見的主要問題

　　 問題1：租賃的識別

　　 修改后的征求意見稿對租賃作出如下定義：租賃是在議定期間內(nèi)讓渡一項(xiàng)資產(chǎn)（標(biāo)的資產(chǎn)）的使用權(quán)以獲取對價(jià)的合同。主體可以從以下方面評估一項(xiàng)合同是否包含租賃：

(a) 履行合同需要使用一項(xiàng)特定的資產(chǎn);并且
(b) 合同讓渡了該項(xiàng)資產(chǎn)一定期間的使用權(quán)以獲取對價(jià)。

　　 如果客戶能夠主導(dǎo)標(biāo)的資產(chǎn)的使用并從中獲取收益可認(rèn)為合同讓渡了對標(biāo)的資產(chǎn)的使用實(shí)施控制的權(quán)利。

　　 您是否同意租賃的定義以及第6-19段中關(guān)于主體如何確定一項(xiàng)合同中是否包含租賃的相關(guān)規(guī)定？為什么？如果不同意，您建議采用什么定義？如果有，請?zhí)峁┱髑笠庖姼逯械亩x難以運(yùn)用或?qū)е虏荒芊从辰灰捉?jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的具體實(shí)例？

　　 問題2：承租人會計(jì)處理

　　 您是否同意租賃應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租人預(yù)期消耗標(biāo)的資產(chǎn)內(nèi)含經(jīng)濟(jì)利益的部分是否重大區(qū)分為不同類型，相應(yīng)地在其引起的費(fèi)用和現(xiàn)金流量的確認(rèn)、計(jì)量和列報(bào)方面承租人應(yīng)采用不同的會計(jì)處理？為什么？如果不同意，您建議采用什么方法？為什么？

　　 問題3：出租人會計(jì)處理

　　 您是否同意出租人應(yīng)當(dāng)對根據(jù)承租人預(yù)期消耗標(biāo)的資產(chǎn)內(nèi)含經(jīng)濟(jì)利益的部分是否重大劃分的不同租賃類型采用不同的會計(jì)處理？為什么？如果不同意，您建議采用什么方法？為什么？

　　 問題4：租賃的分類

　　 征求意見稿第28-34段中根據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)是否為房地產(chǎn)作出了不同規(guī)定，您是否同意按照第28-34段中的規(guī)定運(yùn)用承租人預(yù)期消耗標(biāo)的資產(chǎn)內(nèi)含經(jīng)濟(jì)利益是否重大這一原則？

　　 問題5：租賃期

　　 您是否同意征求意見稿中關(guān)于租賃期的規(guī)定，包括如果相關(guān)因素發(fā)生變化，應(yīng)對租賃期進(jìn)行重新評估。為什么？如果不同意，您認(rèn)為承租人和出租人應(yīng)當(dāng)如何確定租賃期？為什么？

　　 問題6：可變租金支付

　　 您是否同意征求意見稿中關(guān)于可變租金支付的規(guī)定，包括如果用于確定租金支付的指數(shù)或利率發(fā)生變化應(yīng)進(jìn)行重估。為什么？如果不同意，您認(rèn)為承租人和出租人應(yīng)當(dāng)如何對可變租金支付進(jìn)行會計(jì)處理？為什么？

　　 問題7：過渡

　　 征求意見稿第C2-C22段規(guī)定，承租人和出租人應(yīng)當(dāng)自列報(bào)的最早期間開始采用修正追溯調(diào)整法或完全追溯調(diào)整法對租賃進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量。您是否同意前述規(guī)定？為什么？如果不同意，您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用怎樣的過渡規(guī)定？為什么？

　　 問題8：披露

　　 征求意見稿第58-67段和第98-109段對承租人和出租人作出了披露要求，包括非折現(xiàn)租金支付的到期分析、財(cái)務(wù)狀況表確認(rèn)金額調(diào)節(jié)表以及有關(guān)租賃的描述性披露（包括可變租金支付和期權(quán)等信息）。您是否同意征求意見稿中的規(guī)定？為什么？如果不同意，您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)進(jìn)行哪些修改？為什么？

　　 問題9：非上市主體（僅對美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會）

　　 為了合理平衡成本與效益，美國財(cái)務(wù)會計(jì)委員會決定對非上市主體提供以下豁免：

(a) 允許非上市主體選擇采用無風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)利率計(jì)量租賃負(fù)債。如果主體選擇采用無風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)利率，應(yīng)當(dāng)披露這一事實(shí)。
(b) 豁免非上市主體提供租賃負(fù)債期初余額與期末余額的調(diào)節(jié)表。

　　 您認(rèn)為對非上市主體的上述豁免規(guī)定是否有利于降低新租賃會計(jì)準(zhǔn)則的執(zhí)行成本而不影響財(cái)務(wù)報(bào)表使用者的信息需求？如果不同意，您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)進(jìn)行哪些修改？為什么？

　　 問題10：關(guān)聯(lián)方租賃（僅對美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會）

　　 您是否同意沒有必要對關(guān)聯(lián)方租賃作出不同的確認(rèn)和計(jì)量規(guī)定（例如，規(guī)定應(yīng)當(dāng)基于租賃的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)而不是法定條款進(jìn)行會計(jì)處理）？如果不同意，您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)作出哪些不同的確認(rèn)和計(jì)量規(guī)定？為什么？

　　 問題11：關(guān)聯(lián)方租賃（僅對美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會）

　　 您是否同意沒有必要對關(guān)聯(lián)方租賃作出額外的披露要求（即主題850 關(guān)聯(lián)方披露之外的規(guī)定）？如果不同意，您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)增加哪些額外披露要求？為什么？

　　 問題12：國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號投資性房地產(chǎn)的相應(yīng)修改（僅對國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會）
國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會提出根據(jù)此次發(fā)布的租賃征求意見稿相應(yīng)修改其他國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，其中包括《國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》。提議的有關(guān)修改包括：如果租賃的房地產(chǎn)滿足投資性房地產(chǎn)的定義，則租賃該房地產(chǎn)產(chǎn)生的使用權(quán)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號的范疇。這將導(dǎo)致國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號范圍的變化。這一變化將允許，但不強(qiáng)制將通過經(jīng)營租賃取得的房地產(chǎn)在滿足投資性房地產(chǎn)定義的條件下采用國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號中的公允價(jià)值模型進(jìn)行會計(jì)處理。

　　 您是否同意如果租賃的房地產(chǎn)滿足投資性房地產(chǎn)的定義，由此產(chǎn)生的使用權(quán)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號的范圍？如果不同意，您有什么其他建議？為什么？