在新冠病毒疫情期間，萬達和其他很多商業(yè)集團，都為租客減免了租金，在民間出現(xiàn)呼吁“中國好房東”的聲音，這就產(chǎn)生一個法律問題：

提問者

融資租賃行業(yè)的租金是否可以減免？

目錄

一、租金的性質(zhì)

二、減免租金的法律基礎(chǔ)分析

三、融資租賃合同是否可以解除

四、融資租賃企業(yè)的租金減免的五種情況

五、租金減免應(yīng)考慮的十大因素

六、支持減免租金的六大案例

租金的性質(zhì)

融資租賃行業(yè)的租金，不同于傳統(tǒng)行業(yè)一般物的租金，二者具有不同的性質(zhì)。

租金的本質(zhì)不同

融資租賃交易具有融資和融物的雙重屬性�！叭谫Y融物學(xué)說”是教科書中的說法，所以很多法學(xué)家和法官都沿用這種過于抽象，難以理解的說法，以至于法官在判決書中對該定義也采取回避的態(tài)度，因為法官也難以解釋。

律師認為，融資租賃交易是以融物來融資的一種金融行為，本質(zhì)上是物的質(zhì)押借貸。同銀行借貸的模型一樣，融資租賃也是一種借貸行為。實質(zhì)的區(qū)別在于：銀行持有物的抵押權(quán)而非所有權(quán)，相應(yīng)的放出貸款；融資租賃公司持有物的名義所有權(quán)，相應(yīng)的放出貸款。二者的共同點在于：物都歸借款人占有、使用、收益。如果銀行的外掛金融租賃公司是二銀行，那融資租賃公司就是三銀行。也正是因為這個原因之一，在部門分管上，融資租賃行業(yè)最終納入銀保監(jiān)會，和銀行共享同一部門（本觀點主要在于理解而非實務(wù)操作）

鑒于上述：融資租賃行業(yè)租金實質(zhì)上是貸款的本金和融資成本（利息及其他），在法律概念上表現(xiàn)為租金。這是和傳統(tǒng)行業(yè)租金的區(qū)別之一。

租金加速到期制度不同

從對物的長期擁有來看，融資租賃公司并不想長期擁有物的所有權(quán)，而傳統(tǒng)行業(yè)希望長期擁有物的所有權(quán)。在出現(xiàn)不支付租金的情況下，融資租賃公司是想收回之前融資的錢（以租金的形式體現(xiàn)），出租人并不想收回物，這涉及到租金加速到期的法律問題；而傳統(tǒng)行業(yè)是想收回物本身，并不涉及租金加速到期的法律問題。

再次，租金市場定價的計算方式不同。

融資租賃行業(yè)的租金定價主要是按資金的投資回報率算出來的。而傳統(tǒng)行業(yè)的租金定價主要依據(jù)物本身的價值為基礎(chǔ)來定價，并同時考慮物本身帶來的一系統(tǒng)復(fù)雜因素，比如：維修、養(yǎng)護等。

減免租金的法律基礎(chǔ)分析

一、合同法的六大原則

《合同法》確立了六大原則：平等原則、合同自由原則、公平原則、誠實信用原則、遵紀守法原則、依合同履行義務(wù)原則，這六大原則貫穿《合同法》的始末。在依合同履行義務(wù)原則中又包括了不可抗力條款。

在疫情期間租金減免的判斷上，主要適用公平原則、誠實信用原則和依合同履行義務(wù)原則，總體來說是融資租賃各方應(yīng)以誠實信用的履行合同為主線，以公平原則和不可抗力為例外。

二、非典時期的特殊規(guī)定：公平原則+不可抗力

非典期間，2003年06月11日最高法出臺并實施了《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》第三項作出了二個重要規(guī)定：

1、公平原則處理合同糾紛

由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。

2、按不可抗力原則處理合同糾紛

因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。

《合同法》第一百一十七條 不可抗力

因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

第一百一十八條 不可抗力的通知與證明

當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

依上述公平原則，在疫情期間，承租人因疫情原則不能開工，造成損失，該損失可由出租人予以適當(dāng)承擔(dān)。值得注意的是，最高院使用了”可以“的法律術(shù)語，而非”應(yīng)當(dāng)“，”可以“一詞賦予法官自由裁量權(quán)，法官可以使用也可以不使用公平原則；而”應(yīng)當(dāng)“一詞則是法官必須適用公平原則。

三、不可抗力條款

（1）關(guān)于不可抗力的法律規(guī)定。

我國關(guān)于不可抗力的相關(guān)規(guī)定主要來自《民法總則》、《民法通則》、《合同法》：

《民法總則》第一百八十條規(guī)定：因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。

《民法通則》第一百零七條規(guī)定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。

第一百五十三條規(guī)定：本法所稱的“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

《合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

第一百一十七條規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

第九十四條 合同的法定解除

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

從以上規(guī)定可以看到，關(guān)于不可抗力有幾大要素：

要素一：不可抗力是法定免責(zé)事由，不能夠約定排除，即使合同未約定也可以直接援引法律條款。

不可抗力是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

要素二：不可抗力發(fā)生在合同履行期間。

不可抗力的事件必須是在合同的履行期間內(nèi)發(fā)生的，如果一項事件發(fā)生在合同訂立之前或履行之后，或在一方履行遲延而又經(jīng)對方當(dāng)事人同意時，則不能構(gòu)成不可抗力事件。
（2）關(guān)于不可抗力的合同約定。

根據(jù)國際慣例和實踐中普遍的做法，不可抗力事件的范圍主要由兩部分構(gòu)成：

由自然原因引起的自然現(xiàn)象，如火災(zāi)、旱災(zāi)、地震、風(fēng)災(zāi)、大雪、山崩等；

由社會原因引起的社會現(xiàn)象，如戰(zhàn)爭、動亂、政府干預(yù)、罷工、禁運、市場行情等。

當(dāng)事人在簽訂合同時可以具體約定不可抗力的范圍，當(dāng)事人訂立不可抗力條款的方法一般有三種：

第一種：概括式。

即在合同中只概括地規(guī)定不可抗力事件的含義，不具體羅列可能發(fā)生的事件。如果合同簽訂后，客觀情況發(fā)生了變化，雙方對其含義發(fā)生爭執(zhí)，則由受理案件的仲裁機關(guān)或法院，根據(jù)合同的含義解釋發(fā)生的客觀情況是否構(gòu)成成不可抗力；

第二種：列舉式。

即在合同中把屬于不可抗力的事件一一羅列出來，凡是發(fā)生了所羅列的事件即構(gòu)成不可抗力，凡是發(fā)生了合同中未列舉的事件，即不構(gòu)成不可抗力事件；

第三種：綜合式。

即在合同中既概括不可抗力的具體含義，又列舉屬于不可抗力范圍的事件。

（3）不可抗力發(fā)生的法律后果

后果 一：若不能實現(xiàn)合同目的，合同解除

后果二：全部免除責(zé)任。

后果三：部分免除責(zé)任。

后果四：不免除責(zé)任（如果法律另有規(guī)定的除外）

（4）新型冠狀病毒疫情是否構(gòu)成不可抗力？

首先，依合同約定進行判斷。

若合同中的不可抗力條款以列舉的方式約定：“該等不可抗力事件包括但不限于自然災(zāi)害、地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、暴亂、流行病、政府行為、法律禁止履行有關(guān)義務(wù)、罷工、停工、停電、通訊失敗、聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)故障或失靈、非因任何一方自身原因?qū)е碌募夹g(shù)系統(tǒng)異常事故等�！被颉安豢煽沽κ侵负贤�(dāng)事人在簽訂合同時不可預(yù)見，在合同履行過程中不可避免且不能克服的自然災(zāi)害和社會性突發(fā)事件，如地震、海嘯、瘟疫、騷亂、戒嚴、暴動、戰(zhàn)爭和專用合同條款中約定的其他情形�！�

或以概括方式約定：包括“瘟疫”等相關(guān)具體內(nèi)容或未在合同中約定不可抗力條款，仲裁機關(guān)或法院也可以根據(jù)法律規(guī)定的不可抗力特征加以判斷。本次疫情依法啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)措施，可判斷新型冠狀病毒肺炎已被官方視為傳染病或瘟疫，合同中約定了不可抗力有“流行病”或“瘟疫”等相關(guān)內(nèi)容的可以判斷為構(gòu)成不可抗力。本次疫情突如其來，任何人都無法事先預(yù)見，并且疫情的發(fā)生具有不可避免和不能克服的客觀情況，滿足不可抗力的法定特點：不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，理論上應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力。

其次，合同沒有約定的，依法律規(guī)定進行判斷。

再次，考慮疫情同期的長短及對社會的影響和對出租人的影響程序。
融資租賃合同是否可以解除
不可抗力之情形的發(fā)生并不必然導(dǎo)致合同解除的法律后果。我國《合同法》規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。即只有不可抗力已達到致使當(dāng)事人不能實現(xiàn)合同目的的嚴重程度，當(dāng)事人才可以解除合同。

為維護合同的穩(wěn)定性，保護合同雙方的當(dāng)事人的合法權(quán)益，平衡合同雙方之利益，通常情況下，不可抗力發(fā)生時可以中止合同的履行，待不可抗力情形消除后，當(dāng)事人可再繼續(xù)履行合同。

不可抗力消除后，雙方若還有履行的可能，則需要繼續(xù)履行合同，而不得解除合同。

故：一般情況下，疫情期間是不能以不可抗力為由解除融資租賃合同的。

融資租賃企業(yè)的租金減免的五種情況

融資租賃行業(yè)是個特殊的行業(yè)，本行業(yè)的特殊性在于：在實踐中，租賃物本身最終是要歸屬于承租人，而出租人只是要收回本金和收益；出租人實質(zhì)上是從事資金的經(jīng)營，而非進行物的出租經(jīng)營。

結(jié)合融資租賃行業(yè)特點，在以下情況下，出租人可以減少、免除或緩交租金：

1、雙方協(xié)商一致

《合同法》規(guī)定，雙方協(xié)商一致時，可以變更合同。故在雙方協(xié)商一致的情況下，出租人為承租人減少租金。

2、合同約定

如果雙方合同中有約定，遇到疫情或其他不可預(yù)測的情況下，影響經(jīng)營的，出租人應(yīng)減少租金，則出租人應(yīng)按合同的約定為承租人減少租金。

3、適用公平原則

疫情期間，對受影響較大的行業(yè)，比如旅游、酒店、餐飲等，可以適用公平原則，適應(yīng)的減少租金、免除其違約責(zé)任。

4、不可抗力條款

非典時期，最高法提出適用不可抗力條款妥善處理相關(guān)案件。最高法院對此的態(tài)度是：以適用不可抗力條款為主，同時靈活的處理案件，兼顧各方利益。

不可抗力條款的法律后果有四個：全部免除、部分免除、不免除、無法實現(xiàn)合同目的時解除合同。即：發(fā)生不可抗力時應(yīng)解除合同、取回租賃物并免除租金、或減少租金。

5、政府行政命令

如果下一步銀保監(jiān)會出臺相關(guān)政策，要求融資租賃企業(yè)減免租金，或針對特定行業(yè)減免租金，則應(yīng)按政府行政命令執(zhí)行。

6、緩交租金

但在實踐中，更常見的是承租人申請緩交租金，這需要出租人做好緩交租金的工作，要求承租人填寫《緩交租金申請書》及相關(guān)的法律文書。

租金減免應(yīng)考慮的十大因素

本律師認為：判斷租金是否可以減免，應(yīng)考慮以下十大因素：

1、融資租賃合同的的租賃期。

如果租賃期比較長，比如三年以上，則可以減少租金。

如果租賃期比較短，比如一年，則不宜減少租金。

2、融資租賃合同的履行時間比例

如果租賃期快要結(jié)束了，或者合同已經(jīng)履行了大部分，出租人已經(jīng)收回了大部分投資，則這時可以減少租金。

否則，不宜減免租金。

3、租賃物本身的特性

租賃物分為很多種類并且?guī)в蟹浅６嗟膶傩�，有些租賃物容易取回，有些容易變現(xiàn)出售，有些租賃物價值非常巨大。

如果租賃物容易取回、容易變現(xiàn)出售，發(fā)生訴訟時出租人容易變現(xiàn)的或收回租賃物的，此時不宜減少租金。

4、租賃物是否具有可返還性

不可返還或返還會讓租賃物價值減少時，適當(dāng)減少租金，以讓承租人能經(jīng)營下去，不要讓自己也受損。

5、承租人以前的違約率

承租人若以前經(jīng)營不好，違約率較高，不適合減少租金，否則此類承租人以后違約的期望值會更高。

6、承租人的經(jīng)營能力

承租人的經(jīng)營能力好，意味著未來支付租金的可能性就大，故不宜減少租金。

7、承租人的行業(yè)前景

承租人的行業(yè)前景好，意味著未來支付租金的可能性就大，故不宜減少租金。

8、疫情期的長短

如果疫情較短，則不宜減少租金。

9、疫情對承租人的影響程序

不是所有的行業(yè)都受疫情的影響，有些行業(yè)反而會受益，比如醫(yī)院、制藥、衛(wèi)生行業(yè)。如果承租人受疫情影響不大，則不適用公平原則或不可抗力條款。即：無須減少租金。

10、租賃物所在地政府對承租人的管控政策

疫情區(qū)的政府的管制力度也是造成承租人受疫情影響的一個重要原則，如果疫情區(qū)的政府對疫情管理很寬松，承租人幾乎不受影響，則不適用公平原則或不可抗力條款。即：無須減少租金。

支持減免租金的六大案例

因無法檢索到同疫情有關(guān)的融資租賃行業(yè)的判決，故以傳統(tǒng)租賃業(yè)的判決為例，作為參考。

判例一：李培艷、萊州市永安路街道西關(guān)居民委員會追償權(quán)糾紛（案例案號：（2018）魯06民終268號，煙臺中院）

法院認為：“非典”疫情系不可預(yù)知的災(zāi)害，上訴人李培艷承租的賓館停業(yè)，造成經(jīng)濟損失是客觀存在的，并有西關(guān)居委會兩委成員簽字確認，該損失超出了市場風(fēng)險的范圍，原審適用情勢變更原則適當(dāng)減免部分租賃費，于法有據(jù)。

判例二：上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦(集團)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛（（2004）滬二中民二（民）終字第354號，上海二中院）

法院認為：基于我國在2003年春夏季節(jié)發(fā)生“非典”疫情一事眾所周知，而且當(dāng)時娛樂行業(yè)響應(yīng)政府部門防治“非典”的要求而停業(yè)也是公知的事實，因此，根據(jù)公平原則，上訴人提出其停業(yè)3個月的租金應(yīng)免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應(yīng)扣除3個月的租金。

判例三：王文潮與新昌縣興茂飲食服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛（（2008）紹中民一終字第143號，紹興中院）

法院認為：關(guān)于被上訴人應(yīng)付租賃款的數(shù)額。雙方的爭議在于“非典”期間停業(yè)是否可以免除租賃費。依據(jù)當(dāng)?shù)匚幕鞴懿块T的規(guī)定，“非典”期間停止營業(yè)，在特定的歷史事件條件下，被上訴人要求免除此期間的租金是合理的，結(jié)合雙方在此事件前后均按義務(wù)履行，上訴人也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認定上訴人同意減免租賃費用符合情理。

判例四：廈門海滄臺商投資區(qū)管理委員會與廈門七彩谷實業(yè)有限公司土地租賃合同糾紛（（2014）廈民初字第275號，廈門中院）

法院認為：2003年5月28日，廈門市政府關(guān)于野生動物救護有關(guān)問題形成會議紀要，對于受“非典”影響，海滄野生動物園旅游景點的門票收入急劇下降，旅游園區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)的野生動物因饑餓面臨著生存危機引起廈門市政府的高度重視，會議要求海滄管委會免收廈門海滄野生動物園從2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海滄管委會也派人參加，因此，該會議形成的紀要，海滄管委會應(yīng)自覺履行。

判例五：襄垣縣五陽新世紀有限責(zé)任公司、王樹文與郭宏偉租賃合同糾紛（（2018）晉04民終2272號，長治中院）

法院認為：《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任�！北景赋凶馊藙偨�(jīng)營酒店不久，2018年4月酒店抗擊“非典”關(guān)門歇業(yè)，歇業(yè)5個月，2014年5月許，酒店逢門前榆黃路拓寬改造，又歇業(yè)5個月，“非典”、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時不可預(yù)見、不可避免、不可克服的客觀情況，屬不可抗力，不可抗力期間承租人沒有經(jīng)營收入，依法應(yīng)免除承租人10個月租金11÷12×10≈91667元。

判例六：上海億大實業(yè)有限公司與上海翊宇工貿(mào)有限公司租賃合同糾紛一案（（2004）滬一中民二（民）終字第32號，上海一中院）

法院認為：遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，應(yīng)免除翊宇公司的責(zé)任，同時對這一期間的租金及空調(diào)使用費，由于翊宇公司停止經(jīng)營，應(yīng)酌情減免。