無償劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)作為融資租賃物的合規(guī)審查

　　一、對融資租賃物的一般性合規(guī)審查

　�。ㄒ唬�對租賃物真實性的審查

　�。ǘ�）對租賃物適格性的審查

　　（三）對租賃物權(quán)屬的審查

　�。ㄋ模�對租賃物價值的審查

　　二、國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定

　�。ㄒ唬﹪�有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的主體

　�。ǘ�）國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的流程

　　（三）國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的審批主體

　�。ㄋ模┛梢罁�(jù)審計報告或清產(chǎn)核資結(jié)果直接進行賬務調(diào)整、辦理產(chǎn)權(quán)登記的無償劃轉(zhuǎn)事項

　　三、對無償劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)作為租賃物時的特殊性合規(guī)審查

　�。ㄒ唬�審查承租人作為劃入方接收的資產(chǎn)是無償劃轉(zhuǎn)的國有資產(chǎn)還是無償轉(zhuǎn)讓的國有資產(chǎn)

　　（二）審查劃出方是否對劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)有合法的所有權(quán)

　�。ㄈ�）審查劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移

　　融資租賃法律關(guān)系的本質(zhì)特征之一是融物，租賃物是融資租賃業(yè)務的核心和關(guān)鍵要素，租賃物是否真實存在、是否適格、權(quán)屬是否有瑕疵等均會對融資租賃合同的效力或性質(zhì)產(chǎn)生影響。在融資租賃糾紛中，租賃物往往是承租人首要和主要的抗辯點，司法實踐中也有因為出租人未盡到對租賃物的審查義務而被判定融資租賃關(guān)系不成立的案例。

　　作為出租人，對租賃物進行合規(guī)審查不僅是為了確保租賃物真實且有價值，能夠擔保融資資金安全，也是審判機關(guān)認定出租人是否真正追求租賃物的擔保作用、是否真正有融物意思表示的重要依據(jù)，因此，對租賃物的合規(guī)審查顯得更加重要。

　　在售后回租形式的融資租賃業(yè)務中，有一類比較特殊的資產(chǎn)，是承租人通過無償劃轉(zhuǎn)方式取得的，因涉及到國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的特殊規(guī)定，相較于承租人自購或自建形成的資產(chǎn)，在進行合規(guī)審查時，除了一般性的審查外，還需要關(guān)注一些特別審查事項。筆者擬就此問題談一些粗淺看法。

　　一、對融資租賃物的一般性合規(guī)審查

　�。ㄒ唬�對租賃物真實性的審查

　　1.核查相關(guān)的文件資料

　　（1）合同、發(fā)票、付款憑證

　　核查租賃物是否真實存在，首先是要核查承租人取得租賃物的原始文件資料，通常是采購合同或者施工合同，但是合同容易偽造，不好辨別真?zhèn)�，因此就需要進一步核查租賃物對應的增值稅專用發(fā)票，發(fā)票需要核對原件同時要查詢真?zhèn)�。如果是已�?jīng)付過款的，還需要核查付款憑證，合同、發(fā)票、付款憑證要相互印證，方能證明交易真實發(fā)生。如果發(fā)現(xiàn)有不一致的情況，需要核查不一致的原因，是否存在偽造或虛假的問題。

　�。�2）權(quán)屬或登記證書

　　對于不動產(chǎn)，需要核查其權(quán)屬證書。

　　對于特殊動產(chǎn)（機動車、船舶、航空器）需要核查其登記證書。

　　（3）其他文件資料

　　租賃物的投保手續(xù)、租賃物的評估報告等，可以作為租賃物真實存在的佐證。

　　2.現(xiàn)場查驗租賃物

　　實地實物核查是最重要的環(huán)節(jié)，單證齊全，登記明確，但實際上租賃物卻已經(jīng)滅失或不完整、不具有特定性而無法識別，或可能并沒有由承租人實際占有、使用。而且融資租賃交易的金額一般較大，僅憑書面材料而不現(xiàn)場勘驗租賃物就確認真實性，也不符合常理。

　　因此，在核查租賃物的書面資料后，需要到現(xiàn)場查驗租賃物的實物與書面文件中顯示的租賃物名稱、規(guī)格、型號、品牌、數(shù)量、生產(chǎn)日期、生產(chǎn)廠商、存放地點等信息是否一致，確保租賃物真實且特定。對于某些隱藏起來的租賃物（比如地下管網(wǎng)管線），需要注意現(xiàn)場核查的內(nèi)容和方式，管線管網(wǎng)雖然在地下，但在地面上的特定位置會有標識，需要對此有查勘的行為和動作。

　　【案例】東航國際融資租賃有限公司、中建六局第三建筑工程有限公司與中國建筑第六工程局有限公司融資租賃合同糾紛（2020）滬民終32號

　　裁判觀點：二審法院上海市高院認為，涉案《售后回租賃合同》及《所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的租賃成本及租賃物協(xié)議價款高達1億元。按《租賃物件明細表》的記載，轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的標的物系多件有形物，且上述物件在合同簽訂時就已客觀存在并為中建六局三公司實際占有。按常理，對上述財產(chǎn)進行查核的手段和成本都不會過高。東航公司既無證據(jù)證明其對買入的巨額財產(chǎn)進行了實物查驗，也無證據(jù)證明對上述巨額財產(chǎn)采取了能彰顯其所有權(quán)的、合理的、必要的風控措施，查核的發(fā)票也被證明是偽造的。作為專業(yè)的融資租賃公司，東航公司的上述行為明顯不合常理。中建六局三公司又始終主張雙方在合同簽訂時即虛構(gòu)租賃物以融資租賃之名行放貸之實。故根據(jù)上述業(yè)已查明的事實，應當認定雙方當事人的真實意思表示并非售后回租，而是出借資金。

　　以上案例給出租人的警示是一定要對租賃物進行合理的必要的核查，且留存相應證據(jù)以證明已經(jīng)履行了核查義務，避免被認定為與承租人存在通謀虛偽行為從而導致融資租賃合同無效。

　�。ǘ�）對租賃物適格性的審查

　　根據(jù)法律及監(jiān)管規(guī)定，并結(jié)合融資租賃法律關(guān)系的特點，目前通常認為作為租賃物應具備以下特征方為適格租賃物：

　　1.依法可以流通

　　租賃物的買賣和租賃不違反法律及行政法規(guī)的規(guī)定是融資租賃的合法性基礎(chǔ)。租賃物不能是法律法規(guī)明令禁止持有、流通或者交易的物，如果以這些物作為租賃物，不僅法律關(guān)系不能受到民事法律保護，還可能會承擔相應的行政責任或刑事責任。

　　2.能夠特定化

　　租賃物需要能特定化，是具體的物，能夠與其他物加以區(qū)分，而不能是一個籠統(tǒng)的物。

　　3.非消耗物

　　消耗物是指不能重復使用，一經(jīng)使用即改變原有形態(tài)、性質(zhì)的物，比如食物、裝修材料。非消耗物指經(jīng)反復使用也不會改變其形態(tài)或者性質(zhì)的物，比如書籍、房屋、工具。如果租賃物為消耗物，則出租人的所有權(quán)就無法得到保障，承租人也無法持續(xù)使用，而且租賃物的價值逐漸消失殆盡，也無法起到擔保租金債權(quán)的作用。

　　4.權(quán)屬明晰且所有權(quán)能夠轉(zhuǎn)移

　　如果租賃物的權(quán)屬存在爭議或存在權(quán)利瑕疵，導致租賃物所有權(quán)沒有實際轉(zhuǎn)移的，則融資租賃關(guān)系可能就不能夠成立。

　　5.能夠產(chǎn)生收益

　　租賃物應當是承租人實際使用且能夠為承租人帶來收益的物。如果承租人對于租賃物并不實際使用，租賃物只是作為一個“融物”的形式道具，則融資租賃關(guān)系也不能夠成立。

　�。ㄈ�）對租賃物權(quán)屬的審查

　　租賃物權(quán)屬對于融資租賃具有重要意義：如果承租人對租賃物沒有處分權(quán)，可能導致融資租賃合同性質(zhì)變化，也可能導致出租人喪失對租賃物的所有權(quán)；如果租賃物所有權(quán)未合法轉(zhuǎn)移給出租人，融資租賃法律關(guān)系可能不成立，構(gòu)成借貸關(guān)系。

　　1.需關(guān)注購買合同是否有所有權(quán)保留條款

　　【案例】廣東富邦融資租賃有限公司與天田國際貿(mào)易（深圳）有限公司融資租賃合同糾紛（2015）穗中法金民終字第635號

　　融資租賃公司是需要經(jīng)過專門機構(gòu)批準方能設(shè)立的專業(yè)公司，從事融資租賃業(yè)務時應當注意租賃物的權(quán)屬是否清晰以及其合理的市場價值。對于售后回租這種非典型的融資租賃業(yè)務，租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移以約定生效時發(fā)生效力，這和動產(chǎn)以交付方式發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移效力的普遍原則相區(qū)別，融資租賃公司更應當審查租賃物的采購合同、發(fā)票等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證等證明材料，這屬融資租賃行業(yè)的交易習慣。

　　案涉激光加工機系承租人向第三人購買，在未付清全部貨款前，該機器的所有權(quán)屬于第三人。承租人并未支付全部貨款給第三人，沒有取得上述機器的所有權(quán)，其將該機器通過售后回租方式出賣給富邦公司是無權(quán)處分行為。富邦公司要取得機器的所有權(quán)必須同時滿足法律規(guī)定的善意取得制度的條件，即要考量其受讓機器時是否同時具備善意、支付合理對價及完成交付三個條件。

　　富邦公司沒有證據(jù)證明其在簽訂《融資租賃合同》時審查了涉及機器的買賣合同及發(fā)票等有關(guān)權(quán)屬的證明材料，沒有盡到合理注意義務，其受讓機器不屬于善意。

　　其次，本院要求富邦公司提供《財產(chǎn)清單》中所列財產(chǎn)計價360萬的證據(jù)材料，富邦公司沒有提供有效證據(jù)予以證明，故其關(guān)于對案涉激光加工機支付了合理對價的陳述不能成立。綜合判斷富邦公司在善意和支付對價方面的情況，本院認為富邦公司不應作為善意受讓人，依法不能取得激光加工機的所有權(quán)。

　　2.需核查租賃物的權(quán)屬狀態(tài)

　　在核查了相關(guān)的合同、發(fā)票、付款憑證等書面材料后，還需要到物權(quán)登記機構(gòu)查詢租賃物的權(quán)屬狀態(tài)，是否有權(quán)利受限情況。

　　除了機動車、船舶、航空器之外，大部分動產(chǎn)是沒有登記機關(guān)的，但是動產(chǎn)的融資和擔保是需要登記的，2020年12月22日，國務院發(fā)布關(guān)于實施動產(chǎn)和權(quán)利擔保統(tǒng)一登記的決定，自2021年1月1日起，在全國范圍內(nèi)實施動產(chǎn)和權(quán)利擔保統(tǒng)一登記。2021年12月28日，人民銀行頒布《動產(chǎn)和權(quán)利擔保統(tǒng)一登記辦法》，進一步明確動產(chǎn)和權(quán)利擔保統(tǒng)一登記范圍包括生產(chǎn)設(shè)備、原材料等抵押，應收賬款質(zhì)押，存單、倉單、提單質(zhì)押等典型動產(chǎn)和權(quán)利擔保業(yè)務，融資租賃、保理、所有權(quán)保留等具有擔保功能的交易，以及除機動車、船舶、航空器抵押，債券、基金份額、股權(quán)質(zhì)押，知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)質(zhì)押等特殊動產(chǎn)和權(quán)利擔保之外的其他擔保業(yè)務。

　　因此，通過在動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)上查詢，可以更加準確了解到租賃物是否存在抵押，是否有第三人權(quán)利，是否有共有人，是否有在先的融資租賃等，確保承租人對租賃物有合法和完整的處分權(quán)。

　　【案例】四川省金湯融資擔保有限公司與安徽信成融資租賃有限公司、樂山市沙灣中盛陶瓷有限公司抵押權(quán)糾紛

　　裁判觀點：本院認為，《最高人民法院《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題》的解釋》第九條規(guī)定：“承租人或者租賃物的實際使用人，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù)善意取得的規(guī)定取得租賃物的所有權(quán)或者其他物權(quán)，出租人主張第三人物權(quán)權(quán)利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：（一）出租人已在租賃物的顯著位置作出標識，第三人在與承租人交易時知道或者應當知道該物為租賃物的；（二）出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關(guān)依法辦理抵押權(quán)登記的；（三）第三人與承租人交易時，未按照法律、行政法規(guī)、行業(yè)或者地區(qū)主管部門的規(guī)定在相應機構(gòu)進行融資租賃交易查詢的；（四）出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應當知道交易標的物為租賃物的其他情形�！彪p方在庭審中認可訟爭的5套設(shè)備在庭審時有2臺仍有銘牌，載明：“信成融資本機器屬于融資租賃設(shè)備”；金湯公司也自述未通過中國人民銀行征信中心融資租賃登記平臺對訟爭設(shè)備進行查詢，故金湯公司在與中盛公司簽訂抵押反擔保合同時，未盡到認真審查的義務，訟爭設(shè)備系融資租賃設(shè)備，所有權(quán)人為信成公司，故金湯公司認為其系善意第三人的上訴理由與查明事實不符，本院不予支持。

　　因為租賃物由承租人占有使用，經(jīng)常出現(xiàn)承租人擅自轉(zhuǎn)讓或在租賃物上設(shè)置抵押等情形，為了保護出租人的物權(quán)，司法解釋做出了特別規(guī)定。民法典745條從法律層面明確了出租人對租賃物享有的所有權(quán)，采取登記對抗主義，這就要求租賃公司在開展業(yè)務時必須對交易物進行查詢，如果沒有查詢，則不構(gòu)成善意取得。反過來租賃公司也要對租賃物進行登記，以對抗善意第三人。

　　（四）對租賃物價值的審查

　　《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》第十七條規(guī)定，融資租賃公司應當建立健全租賃物價值評估和定價體系，根據(jù)租賃物的價值、其他成本和合理利潤等確定租金水平。售后回租業(yè)務中，融資租賃公司對租賃物的買入價格應當有合理的、不違反會計準則的定價依據(jù)作為參考，不得低值高買。融資租賃司法解釋第一條規(guī)定，人民法院應當根據(jù)民法典第七百三十五條的規(guī)定，結(jié)合標的物的性質(zhì)、價值、租金的構(gòu)成以及當事人的合同權(quán)利和義務，對是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認定。

　　監(jiān)管部門不允許低值高買，是基于交易風險的角度考慮，而從司法層面來講，嚴重低值高買，意味著租賃物根本無法起到擔保租金債權(quán)的作用，也表明出租人主觀上根本不在意租賃物的擔保作用，這其實是與融資租賃交易的一般法律規(guī)則和交易本質(zhì)是背離的，因此若存在嚴重的低值高買，該交易將不會被認定為融資租賃。

　　因此，需要對租賃物的價值進行審查，保證不被認定為低值高買。對于確定租賃物價值的手段和方式，首選是評估，因為售后回租業(yè)務中的租賃物通常是承租人已經(jīng)使用過一段時間的，存在折舊的問題，以評估方式確定租賃物的價值相對來說比較客觀和合理，但是評估并不是強制和必須的，也可以根據(jù)租賃物的具體情況，結(jié)合賬面價值、折舊情況來確定一個價值，但必須具備合理性。

　　二、國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定

　　關(guān)于國有資產(chǎn)的無償劃轉(zhuǎn)，主要由《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（國務院國資委，國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2005]239號）（以下稱《無償劃轉(zhuǎn)暫行辦法》）《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)工作指引》（國務院國資委，國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2009]25號）（以下稱《無償劃轉(zhuǎn)指引》）《上市公司國有股權(quán)監(jiān)督管理辦法》（國資委、財政部、證監(jiān)會令第36號）這幾個文件進行規(guī)范。

　　雖然《無償劃轉(zhuǎn)暫行辦法》規(guī)定的是國有產(chǎn)權(quán)的劃轉(zhuǎn)，但其二十一條規(guī)定“企業(yè)實物資產(chǎn)等無償劃轉(zhuǎn)參照本辦法執(zhí)行。”因此，實物資產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)也應參照適用《無償劃轉(zhuǎn)暫行辦法》及《無償劃轉(zhuǎn)指引》；《上市公司國有股權(quán)監(jiān)督管理辦法》中主要規(guī)定的是國有股東所持上市公司股份的無償劃轉(zhuǎn)，與本文討論的租賃物無關(guān)，本文不涉及。

　�。ㄒ唬﹪�有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的主體

　　結(jié)合《無償劃轉(zhuǎn)暫行辦法》及《無償劃轉(zhuǎn)指引》的規(guī)定，國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的主體主要包括：政府部門、機構(gòu)、事業(yè)單位、國有獨資企業(yè)、國有獨資公司、國有一人公司，這些主體可以作為劃入方或劃出方。如果資產(chǎn)的無償轉(zhuǎn)移發(fā)生在這些主體之外，則應屬于資產(chǎn)的無償轉(zhuǎn)讓，不屬于國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)，不能適用國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定。

　　（二）國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的流程

　　1.可行性研究；

　　2.按照內(nèi)部決策程序進行審議，并形成書面決議；

　　3.劃出方就無償劃轉(zhuǎn)事項通知本企業(yè)（單位）債權(quán)人，并制訂相應的債務處置方案；

　　4.劃轉(zhuǎn)雙方組織被劃轉(zhuǎn)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定開展審計或清產(chǎn)核資，以中介機構(gòu)出具的審計報告或經(jīng)劃出方國資監(jiān)管機構(gòu)批準的清產(chǎn)核資結(jié)果作為企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的依據(jù)；

　　5.劃轉(zhuǎn)雙方簽訂企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)協(xié)議；

　　6.無償劃轉(zhuǎn)事項按照規(guī)定程序批準后，劃轉(zhuǎn)協(xié)議生效；

　　7.劃轉(zhuǎn)雙方依據(jù)相關(guān)批復文件及劃轉(zhuǎn)協(xié)議，進行賬務調(diào)整，按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。

　　（三）國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的審批主體

　　1.國有資產(chǎn)在同一國資監(jiān)管機構(gòu)所出資企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)的，由所出資企業(yè)共同報國資監(jiān)管機構(gòu)批準。

　　2.國有資產(chǎn)在不同國資監(jiān)管機構(gòu)所出資企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)的，依據(jù)劃轉(zhuǎn)雙方的產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系，由所出資企業(yè)分別報同級國資監(jiān)管機構(gòu)批準。

　　3.實施政企分開的企業(yè)，其國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)所出資企業(yè)或其子企業(yè)持有的，由同級國資監(jiān)管機構(gòu)和主管部門分別批準。

　　4.下級政府國資監(jiān)管機構(gòu)所出資企業(yè)國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)上級政府國資監(jiān)管機構(gòu)所出資企業(yè)或其子企業(yè)持有的，由下級政府和上級政府國資監(jiān)管機構(gòu)分別批準。

　　5.國有資產(chǎn)在所出資企業(yè)內(nèi)部無償劃轉(zhuǎn)的，由所出資企業(yè)批準并抄報同級國資監(jiān)管機構(gòu)。

　�。ㄋ模┛梢罁�(jù)審計報告或清產(chǎn)核資結(jié)果直接進行賬務調(diào)整、辦理產(chǎn)權(quán)登記的無償劃轉(zhuǎn)事項：

　　1.由政府決定的所出資企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)本級國資監(jiān)管機構(gòu)其他所出資企業(yè)的；

　　2.由上級政府決定的所出資企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)在上、下級政府國資監(jiān)管機構(gòu)之間的無償劃轉(zhuǎn)；

　　3.由劃入、劃出方政府決定的所出資企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)在互不隸屬的政府的國資監(jiān)管機構(gòu)之間的無償劃轉(zhuǎn)；

　　4.由政府決定的實施政企分開的企業(yè)，其國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)國資監(jiān)管機構(gòu)持有的；

　　5.其他由政府或國資監(jiān)管機構(gòu)根據(jù)國有經(jīng)濟布局、結(jié)構(gòu)調(diào)整和重組需要決定的無償劃轉(zhuǎn)事項。

　　三、對無償劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)作為租賃物時的特殊性合規(guī)審查

　　在租賃物為無償劃轉(zhuǎn)的國有資產(chǎn)時，對于租賃物的合規(guī)審查，除了租賃物的一般性合規(guī)審查內(nèi)容和事項外，需要結(jié)合前述有關(guān)國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的規(guī)定，根據(jù)國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的特殊性，關(guān)注以下特殊審查事項：

　�。ㄒ唬�審查承租人作為劃入方接收的資產(chǎn)是無償劃轉(zhuǎn)的國有資產(chǎn)還是無償轉(zhuǎn)讓的國有資產(chǎn)

　　按照《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（32號令）的規(guī)定，國有產(chǎn)權(quán)或資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓一般都需要進場交易，而國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)是一種特殊的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式，不同于在支付合理對價基礎(chǔ)上的正常交易行為，該行為是基于國有資產(chǎn)管理需要而對國有產(chǎn)權(quán)行政化的無償調(diào)整，不適用32號令的規(guī)定，不需要進場交易。

　　因此，出租人首先需要核查擬作為租賃物的無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)是否屬于《無償劃轉(zhuǎn)暫行辦法》及《無償劃轉(zhuǎn)指引》所規(guī)定的可以無償劃轉(zhuǎn)的標的，若不是，則承租人實質(zhì)上是以無償受讓的方式取得劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)，而該等資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需進場交易，如未進場交易，雖然根據(jù)目前主流觀點不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，但也有部分法院持相反觀點，認定轉(zhuǎn)讓合同無效，如轉(zhuǎn)讓合同無效，則承租人即喪失了租賃物的所有權(quán)，相應地，售后回租交易中的出租人也無法取得租賃物所有權(quán)。

　　另外，無論承租人是以無償劃轉(zhuǎn)還是無償轉(zhuǎn)讓的方式取得國有資產(chǎn)，都存在被債權(quán)人撤銷轉(zhuǎn)讓的風險。出租人對此風險應提前有心理預期。

　�。ǘ�）審查劃出方是否對劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)有合法的所有權(quán)

　　實踐中，在租賃物為無償劃轉(zhuǎn)的國有資產(chǎn)時，承租人為證明已取得劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)，首先提供的是國資監(jiān)管機構(gòu)出具的劃轉(zhuǎn)文件。有的出租人認為，只要有劃轉(zhuǎn)文件，就可以認定承租人已經(jīng)取得了劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)。

　　劃轉(zhuǎn)文件是國資監(jiān)管機構(gòu)對于劃轉(zhuǎn)事項的行政批復，其當然具有一定的公信力，可以讓一般行為人確信資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的事實是真實存在的，而且國資監(jiān)管機構(gòu)批準劃轉(zhuǎn)事項需要審查劃轉(zhuǎn)雙方提交的書面材料，可以認為其審查的事項當然包括劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)是否為劃出方所有，劃出方是否有權(quán)劃出資產(chǎn)，國資監(jiān)管機構(gòu)批準劃轉(zhuǎn)相當于政府部門對資產(chǎn)權(quán)屬的間接確認。但是基于實踐的復雜性，同時監(jiān)管機構(gòu)的審查也不是出租人免責的依據(jù)，因此，出于審慎原則，筆者建議出租人應根據(jù)租賃物的性質(zhì)，對劃轉(zhuǎn)方劃出資產(chǎn)前對租賃物是否享有合法所有權(quán)進行適當審查，以確保承租人作為劃入方能夠依法取得劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)。

　�。ㄈ�）審查劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移

　　1.不動產(chǎn)

　　對于一般不動產(chǎn)，比如房屋，所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為準，因此需審查權(quán)屬登記證書是否變更至承租人名下。

　　實踐中還存在一些特殊的不動產(chǎn)，比如碼頭、油庫、路基、大壩、橋梁、涵洞、隧道等其他建筑物、構(gòu)筑物，這些特殊的不動產(chǎn)往往還常被選擇作為租賃物。對于這些特殊不動產(chǎn)的所有權(quán)如何登記發(fā)證，雖然《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定“具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實施細則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理”，但目前對于此類特殊不動產(chǎn)的登記沒有統(tǒng)一的規(guī)定，實踐中登記發(fā)證的也不多，因此認定其所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標準是登記還是交付，存在爭議。

　　部分法院認為如果這些特殊不動產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移（或者說沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，租賃物的擔保功能沒有實現(xiàn)），因此認定融資租賃法律關(guān)系不能成立。但也有的法院持相反觀點，認為構(gòu)筑物雖然法律規(guī)定按照房屋登記辦理，但事實上由于登記機關(guān)和規(guī)則缺乏等原因，目前以該類構(gòu)筑物作為租賃物的，審核其合法建造手續(xù)即可確權(quán)，通過合同約定和觀念交付即可實現(xiàn)權(quán)利轉(zhuǎn)移。

　　鑒于司法實踐對于構(gòu)筑物作為租賃物的適格性以及所有權(quán)轉(zhuǎn)移的認定標準等存在爭議，導致構(gòu)筑物作為租賃物時融資租賃法律關(guān)系能否被支持存在不確定性風險，如果擬作為租賃物的資產(chǎn)是無償劃轉(zhuǎn)的構(gòu)筑物，則出租人應首先了解構(gòu)筑物所在地的不動產(chǎn)登記政策和操作實踐，如果該等資產(chǎn)不能辦理登記，則應審查該資產(chǎn)在劃轉(zhuǎn)過程中劃轉(zhuǎn)雙方簽署的劃轉(zhuǎn)協(xié)議（由政府直接決定的幾種無償劃轉(zhuǎn)事項可能沒有劃轉(zhuǎn)協(xié)議）對所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和資產(chǎn)的交接如何約定，同時審核雙方是否已經(jīng)完成資產(chǎn)的交接、賬務的調(diào)整，以確認劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)完成了移轉(zhuǎn)。

　　由于目前多地銀保監(jiān)窗口指導意見限制金融租賃公司以構(gòu)筑物作為融資租賃標的物，因此，建議融資租賃公司審慎開展以構(gòu)筑物為標的的售后回租業(yè)務。

　　2.動產(chǎn)

　　對于動產(chǎn)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為準，因此，需核查劃轉(zhuǎn)雙方的劃轉(zhuǎn)協(xié)議（由政府直接決定的幾種無償劃轉(zhuǎn)事項可能沒有劃轉(zhuǎn)協(xié)議），以及資產(chǎn)的交付、交接情況、賬務調(diào)整情況，確保劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至劃入方（承租人），承租人已取得劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)。